Détails du bien

Bien expiré

VilleRoche-la-Molière (42)

Surface32m²

Coût Total255 400€

Loyer Annuel4 293€

Rentabilité1.68%

Cashflow/mois-996€

Prix : 45 000 €

Surface : 32 m²

Prix au m² : 1 406,25 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 1

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Saint-Etienne hyper centre F1 à remettre au gout du jour de 32.77m2, cuisine sur séjour, une chambre, une salle de bains, wc sparés, hall d'entrée, double vitrage pvc, chauffage ind électrique ( radiateurs et chauffe eau changés en 2023 et tableau électrique refait), faibles charges, dans copropriété ravalée ne 2023, 45 000€ Vanessa DESSERT Cabinet Humbert agent commercial indépendant

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roche-la-Molière

Département : Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 42230

Total : 255 400€

Prix d'acquisition : 45 000€

Travaux : 206 800€

Valeur du bien : 251 800€

Frais de notaire : 3 600€

Coût estimé : 3 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 32m²

Loyer prédit : 11.18€/m²/mois

Fourchette : 8.34€ - 14.98€/m²/mois

Loyer total estimé : 358€/mois

Loyer annuel estimé : 4293€/an

Fourchette totale : 267€ - 479€/mois

Fourchette annuelle : 3204€ - 5752€/an

Rentabilité brute :1.68%

Fourchette de rentabilité :1.25% - 2.25%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :255 400€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 245,96€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :72,36€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 1 318,32€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 386,57€

Coût de l'assurance :21 709,00€

Taxe foncière : 429,30€/an

Soit par mois : 35,78€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 357,75€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 354,09€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-996,34€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 327 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique actuel.

Quantité: 1 système pour 32 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Vérification et mise aux normes du chauffe-eau électrique existant, ou remplacement par un chauffe-eau thermodynamique si nécessaire.

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.

Quantité: 5 m² de carrelage + 1 baignoire + 1 lavabo

Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté et quelques dommages

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture.

Quantité: 15 m²

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :206 800 €(6 463 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:193 200€
Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 32 m² × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
Eau chaude:3 600€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Cuisine:2 400€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
Salle de bain:6 700€
Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2100€
Salon:900€
Peinture murs: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-la-Molière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 196 800€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 358 €/mois

Revenus locatifs annuels : 4 293 €/an

Calcul : 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 218 €/an

Base de calcul : Emprunt de 255 400 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 868 €/an

Calcul : 72 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 206 800 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 216 316 €

Revenus locatifs : +4 293 €

Charges déductibles : -216 316 €

Résultat foncier Année 1 : -212 023 €(Déficit de 212 023 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 190 623 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 516 €/an

Revenus locatifs : +4 293 €

Charges déductibles : -9 516 €

Résultat foncier Années 2+ : -5 223 €/an(Déficit de 5 223 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 186697.66 € reporté.

Prix d'achat du bien : 45 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 064 €/an

Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	4 293 €	216 324 €	8 226 €	-212 031 €	21 400 €	190 631 €	190 631 €
2	4 379 €	9 301 €	8 004 €	-4 922 €	1 298 €	3 625 €	194 256 €
3	4 466 €	9 071 €	7 774 €	-4 605 €	1 298 €	3 307 €	197 563 €
4	4 556 €	8 834 €	7 536 €	-4 278 €	1 298 €	2 980 €	200 543 €
5	4 647 €	8 588 €	7 291 €	-3 942 €	1 298 €	2 644 €	203 187 €
6	4 740 €	8 335 €	7 037 €	-3 595 €	1 298 €	2 297 €	205 484 €
7	4 835 €	8 073 €	6 775 €	-3 238 €	1 298 €	1 941 €	207 425 €
8	4 931 €	7 802 €	6 505 €	-2 871 €	1 298 €	1 573 €	208 999 €
9	5 030 €	7 523 €	6 225 €	-2 493 €	1 298 €	1 195 €	210 194 €
10	5 131 €	7 234 €	5 937 €	-2 104 €	1 298 €	806 €	211 000 €
11	5 233 €	6 936 €	5 638 €	-1 703 €	1 298 €	405 €	211 405 €
12	5 338 €	6 628 €	5 330 €	-1 290 €	1 290 €	-	20 774 €
13	5 445 €	6 309 €	5 012 €	-865 €	865 €	-	17 150 €
14	5 553 €	5 980 €	4 683 €	-427 €	427 €	-	13 842 €
15	5 665 €	5 641 €	4 343 €	24 €	-	-	10 838 €
16	5 778 €	5 290 €	3 992 €	488 €	-	-	7 730 €
17	5 893 €	4 927 €	3 629 €	967 €	-	-	4 954 €
18	6 011 €	4 552 €	3 255 €	1 459 €	-	-	2 521 €
19	6 131 €	4 165 €	2 867 €	1 966 €	-	-	440 €
20	6 254 €	3 765 €	2 468 €	2 489 €	-	-	-
21	6 379 €	3 352 €	2 054 €	3 027 €	-	-	-
22	6 507 €	2 925 €	1 628 €	3 581 €	-	-	-
23	6 637 €	2 484 €	1 187 €	4 152 €	-	-	-
24	6 770 €	2 029 €	731 €	4 741 €	-	-	-
25	6 905 €	1 558 €	261 €	5 347 €	-	-	-
TOTAL	137 506 €	357 628 €	118 387 €	-220 122 €	36 958 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 087 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -220 122 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 293 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+902 €	-6 420 €	+7 322 €
2	+902 €	-389 €	+1 291 €
3	+902 €	-389 €	+1 291 €
4	+902 €	-389 €	+1 291 €
5	+902 €	-389 €	+1 291 €
6	+902 €	-389 €	+1 291 €
7	+902 €	-389 €	+1 291 €
8	+902 €	-389 €	+1 291 €
9	+902 €	-389 €	+1 291 €
10	+902 €	-389 €	+1 291 €
11	+902 €	-389 €	+1 291 €
12	+902 €	-387 €	+1 289 €
13	+902 €	-259 €	+1 161 €
14	+902 €	-128 €	+1 030 €
15	+902 €	0 €	+902 €
16	+902 €	0 €	+902 €
17	+902 €	0 €	+902 €
18	+902 €	0 €	+902 €
19	+902 €	0 €	+902 €
20	+902 €	+615 €	+287 €
21	+902 €	+908 €	-6 €
22	+902 €	+1 074 €	-172 €
23	+902 €	+1 246 €	-344 €
24	+902 €	+1 422 €	-520 €
25	+902 €	+1 604 €	-702 €
Total	+22 550 €	-4 218 €	+26 768 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles