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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface66m²
Coût Total102 420€
Loyer Annuel6 835€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 098,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud-est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

A proximité de la gare, appartement traversant de 66 m². L'appartement est situé au 7ème et dernier étage avec ascenseur. Il comprend une entrée un salon lumineux, une cuisine indépendante aménagée, une salle de bains, wc séparés, deux chambres. Cave et place de parking privée. Tableau électrique refait, double vitrage pvc. Communs en très bon état. Accès sans marches possible par l'arrière du bâtiment et l'ascenseur. Chauffage collectif gaz avec répartiteurs de chaleur (régularisation 1 fois / an), sous compteur d'eau froide. Ballon électrique pour la production d'eau chaude. LES PLUS : dernier étage vue dégagée, proximité gare et accès centre ville rapide. Appartement en bon état.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.857446, 1.251801
Total : 102 420€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 24 120€
Valeur du bien : 96 620€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6835€/an
Fourchette totale : 454€ - 715€/mois
Fourchette annuelle : 5447€ - 8575€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,52 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 258 €
Prix d'achat :72 500 €
Décote à l'achat :+2 242€ (+3.2%)
Marge achat-revente :-32 162€ (-45.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 758,65€
Coût de l'assurance :8 961,75€
Taxe foncière : 683,45€/an
Soit par mois : 56,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 569,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz avec répartiteurs de chaleur.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si certaines fenêtres sont encore en simple vitrage.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 120 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 400 €
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -30 400 €
Résultat foncier Année 1 : -23 565 €(Déficit de 23 565 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 165 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 280 €/an
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -6 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2165.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 835 €30 403 €3 441 €-23 569 €21 400 €2 169 €2 169 €
26 971 €6 192 €3 350 €779 €--1 389 €
37 111 €6 097 €3 255 €1 013 €--376 €
47 253 €6 000 €3 158 €1 253 €---
57 398 €5 898 €3 056 €1 500 €---
67 546 €5 794 €2 952 €1 752 €---
77 697 €5 685 €2 843 €2 011 €---
87 851 €5 573 €2 731 €2 277 €---
98 008 €5 458 €2 616 €2 550 €---
108 168 €5 338 €2 496 €2 830 €---
118 331 €5 214 €2 372 €3 118 €---
128 498 €5 085 €2 243 €3 413 €---
138 668 €4 953 €2 111 €3 715 €---
148 841 €4 815 €1 973 €4 026 €---
159 018 €4 673 €1 831 €4 345 €---
169 198 €4 526 €1 684 €4 672 €---
179 382 €4 374 €1 532 €5 008 €---
189 570 €4 217 €1 375 €5 353 €---
199 761 €4 054 €1 212 €5 707 €---
209 957 €3 886 €1 044 €6 071 €---
2110 156 €3 712 €870 €6 444 €---
2210 359 €3 531 €689 €6 828 €---
2310 566 €3 345 €503 €7 221 €---
2410 777 €3 152 €310 €7 625 €---
2510 993 €2 953 €111 €8 040 €---
TOTAL218 912 €144 927 €49 759 €73 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €+263 €+1 172 €
5+1 435 €+450 €+985 €
6+1 435 €+526 €+909 €
7+1 435 €+603 €+832 €
8+1 435 €+683 €+752 €
9+1 435 €+765 €+670 €
10+1 435 €+849 €+586 €
11+1 435 €+935 €+500 €
12+1 435 €+1 024 €+411 €
13+1 435 €+1 115 €+320 €
14+1 435 €+1 208 €+227 €
15+1 435 €+1 303 €+132 €
16+1 435 €+1 402 €+33 €
17+1 435 €+1 502 €-67 €
18+1 435 €+1 606 €-171 €
19+1 435 €+1 712 €-277 €
20+1 435 €+1 821 €-386 €
21+1 435 €+1 933 €-498 €
22+1 435 €+2 048 €-613 €
23+1 435 €+2 166 €-731 €
24+1 435 €+2 288 €-853 €
25+1 435 €+2 412 €-977 €
Total+35 875 €+22 196 €+13 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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