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Appartement 4 pièces 66 m²

VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface66m²
Coût Total123 160€
Loyer Annuel7 146€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 318,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m² - Appartement à vendre Romans-sur-Isère

EXCLUSIVITÉ INVESTISSEUR. À vendre à Romans-sur-Isère, quartier la Martinette : un appartement en très bon état, de type 4 de 66 m² habitables au 3-ème étage d'un immeuble sur 4 sans ascenseur, loué 567 € / mois hors charges. Cet appartement offre un hall d'entrée, une cuisine , une salle à manger, un salon donnant sur le balcon, deux chambres, une salle d'eau, un wc, un cellier. Une cave complète ce bien. Résidence fermée, facilité de parking. Locataire en place depuis 1999 sans incident. Menuiserie en double vitrage PVC de 2022, rénovation de la salle d'eau en 2024, chauffage individuel au gaz. Référence annonce : LB9669-GROUPEVALRIM26 Date de réalisation du diagnostic : 18/01/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 212 Charges prévisionnelles annuelles : 680 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 550 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.036210, 5.036233
Total : 123 160€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7146€/an
Fourchette totale : 463€ - 767€/mois
Fourchette annuelle : 5551€ - 9200€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,89 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 467 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-24 467€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-11 693€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 645,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 834,75€
Coût de l'assurance :10 776,50€
Taxe foncière : 714,65€/an
Soit par mois : 59,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 56,67€/mois
Soit par an : 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin d'un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5500€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 4000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 146 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 160 €
Revenus locatifs : +7 146 €
Charges déductibles : -35 160 €
Résultat foncier Année 1 : -28 013 €(Déficit de 28 013 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 613 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 960 €/an
Revenus locatifs : +7 146 €
Charges déductibles : -5 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6613.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 146 €35 164 €4 138 €-28 017 €21 400 €6 617 €6 617 €
27 289 €5 854 €4 028 €1 435 €--5 182 €
37 435 €5 740 €3 915 €1 695 €--3 487 €
47 584 €5 623 €3 797 €1 961 €--1 526 €
57 736 €5 501 €3 675 €2 235 €---
67 890 €5 375 €3 549 €2 515 €---
78 048 €5 245 €3 419 €2 803 €---
88 209 €5 110 €3 285 €3 099 €---
98 373 €4 971 €3 145 €3 402 €---
108 541 €4 827 €3 001 €3 714 €---
118 712 €4 678 €2 852 €4 034 €---
128 886 €4 523 €2 698 €4 362 €---
139 063 €4 364 €2 538 €4 700 €---
149 245 €4 199 €2 373 €5 046 €---
159 430 €4 028 €2 202 €5 402 €---
169 618 €3 851 €2 025 €5 767 €---
179 811 €3 668 €1 842 €6 142 €---
1810 007 €3 479 €1 653 €6 528 €---
1910 207 €3 283 €1 458 €6 924 €---
2010 411 €3 081 €1 255 €7 330 €---
2110 619 €2 871 €1 046 €7 748 €---
2210 832 €2 655 €829 €8 177 €---
2311 048 €2 431 €605 €8 618 €---
2411 269 €2 199 €373 €9 071 €---
2511 495 €1 959 €133 €9 536 €---
TOTAL228 904 €134 677 €59 835 €94 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-6 420 €+7 921 €
2+1 501 €0 €+1 501 €
3+1 501 €0 €+1 501 €
4+1 501 €0 €+1 501 €
5+1 501 €+213 €+1 288 €
6+1 501 €+755 €+746 €
7+1 501 €+841 €+660 €
8+1 501 €+930 €+571 €
9+1 501 €+1 021 €+480 €
10+1 501 €+1 114 €+387 €
11+1 501 €+1 210 €+291 €
12+1 501 €+1 309 €+192 €
13+1 501 €+1 410 €+91 €
14+1 501 €+1 514 €-13 €
15+1 501 €+1 621 €-120 €
16+1 501 €+1 730 €-229 €
17+1 501 €+1 843 €-342 €
18+1 501 €+1 958 €-457 €
19+1 501 €+2 077 €-576 €
20+1 501 €+2 199 €-698 €
21+1 501 €+2 324 €-823 €
22+1 501 €+2 453 €-952 €
23+1 501 €+2 585 €-1 084 €
24+1 501 €+2 721 €-1 220 €
25+1 501 €+2 861 €-1 360 €
Total+37 525 €+28 268 €+9 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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