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T2

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface42m²
Coût Total87 160€
Loyer Annuel6 362€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 52 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 238,1 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends plusieurs T2 dans une petite copropriété bénévole. Les appartements sont lumineux et idéalement placés, forte demande locative. Ils nécessitent une petite rénovation partielle ou une remise au goût du jour pour certains. PVC double vitrage, façades refaites il y a 12 ans, toiture révisée il y a 15 ans, RAS. T2 classe énergétique en D et C pour certains idéal premier achat ou investisseur, plus d info me contacter je ne répond pas au numéro priver laisser un message si je ne répond pas prix a partir de. Merci au pro de l'immobilier de ne pas me contacter.

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.092430, 6.237340
Total : 87 160€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 83 000€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6362€/an
Fourchette totale : 414€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 4973€ - 8139€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 476,19 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 000 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-10 000€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-25 160€ (-40.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 743,05€
Coût de l'assurance :7 626,50€
Taxe foncière : 636,17€/an
Soit par mois : 53,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 530,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de classe énergétique D et C pour certains appartements.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(738 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité, et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant peinture murs et plafonds, électricité, et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 362 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 160 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 954 €
Revenus locatifs : +6 362 €
Charges déductibles : -34 954 €
Résultat foncier Année 1 : -28 592 €(Déficit de 28 592 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 954 €/an
Revenus locatifs : +6 362 €
Charges déductibles : -3 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17891.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 362 €34 956 €3 015 €-28 595 €10 700 €17 895 €17 895 €
26 489 €3 877 €2 936 €2 612 €--15 283 €
36 619 €3 796 €2 854 €2 823 €--12 460 €
46 751 €3 711 €2 770 €3 040 €--9 420 €
56 886 €3 623 €2 682 €3 263 €--6 157 €
67 024 €3 532 €2 591 €3 491 €--2 666 €
77 164 €3 438 €2 497 €3 726 €---
87 308 €3 341 €2 400 €3 967 €---
97 454 €3 240 €2 299 €4 214 €---
107 603 €3 136 €2 194 €4 467 €---
117 755 €3 027 €2 086 €4 728 €---
127 910 €2 915 €1 974 €4 995 €---
138 068 €2 799 €1 858 €5 269 €---
148 230 €2 679 €1 738 €5 550 €---
158 394 €2 555 €1 613 €5 839 €---
168 562 €2 426 €1 485 €6 136 €---
178 733 €2 292 €1 351 €6 441 €---
188 908 €2 154 €1 213 €6 754 €---
199 086 €2 011 €1 070 €7 075 €---
209 268 €1 863 €922 €7 405 €---
219 453 €1 710 €768 €7 744 €---
229 642 €1 551 €609 €8 092 €---
239 835 €1 386 €445 €8 449 €---
2410 032 €1 216 €274 €8 816 €---
2510 232 €1 039 €98 €9 193 €---
TOTAL203 768 €98 274 €43 743 €105 494 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 336 €-3 210 €+4 546 €
2+1 336 €0 €+1 336 €
3+1 336 €0 €+1 336 €
4+1 336 €0 €+1 336 €
5+1 336 €0 €+1 336 €
6+1 336 €0 €+1 336 €
7+1 336 €+318 €+1 018 €
8+1 336 €+1 190 €+146 €
9+1 336 €+1 264 €+72 €
10+1 336 €+1 340 €-4 €
11+1 336 €+1 418 €-82 €
12+1 336 €+1 498 €-162 €
13+1 336 €+1 581 €-245 €
14+1 336 €+1 665 €-329 €
15+1 336 €+1 752 €-416 €
16+1 336 €+1 841 €-505 €
17+1 336 €+1 932 €-596 €
18+1 336 €+2 026 €-690 €
19+1 336 €+2 122 €-786 €
20+1 336 €+2 221 €-885 €
21+1 336 €+2 323 €-987 €
22+1 336 €+2 427 €-1 091 €
23+1 336 €+2 535 €-1 199 €
24+1 336 €+2 645 €-1 309 €
25+1 336 €+2 758 €-1 422 €
Total+33 400 €+31 648 €+1 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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