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✨ T5 92m² entièrement rénové – Dernier étage – Balcon 11 m² – 3 chambres

VilleBelfort (90)
Surface92
Coût Total147 420
Loyer Annuel10 102
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 184,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe T5 de 92m² entièrement rénové, situé au 4ᵉ et dernier étage d’une copropriété, offrant une belle luminosité, un balcon de 11 m², trois chambres et aucun travaux à prévoir. Un appartement où il ne vous reste plus qu’à poser vos valises !

Situé à Belfort, en périphérie du quartier des Résidences, il se trouve à proximité immédiate des commerces, écoles, transports et de toutes les commodités. Ce spacieux appartement séduira par ses volumes généreux, sa rénovation soignée et son agencement idéal pour une famille comme pour un couple.

Dès l’entrée, vous découvrirez une agréable pièce de vie de 35 m², baignée de lumière grâce à sa double exposition, comprenant un salon et une salle à manger avec accès direct au balcon de 11 m², parfait pour profiter des beaux jours.

La cuisine indépendante de 12 m², aménagée et fonctionnelle, est complétée par un cellier, offrant un espace de rangement supplémentaire très pratique.

L’espace nuit comprend : • Une chambre parentale de 14 m² • Une deuxième chambre de 12 m² • Une troisième chambre de 10 m², idéale pour un enfant, un bureau ou une chambre d’amis.

Vous profiterez également d’une spacieuse salle de bain de 7 m², entièrement rénovée avec des matériaux de qualité, équipée d’une grande douche à l’italienne et d’une double vasque, ainsi que de WC séparés et d’une buanderie.

Les atouts du bien :

✔ T5 de 92m² ✔ 4ᵉ et dernier étage ✔ Appartement très lumineux ✔ Séjour / salle à manger de 35 m² ✔ Balcon de 11 m² ✔ Cuisine indépendante de 12 m² avec cellier ✔ 3 chambres ✔ Salle de bain entièrement rénovée ✔ Chauffage individuel au gaz ✔ Isolation intérieure récente ✔ Installation électrique conforme ✔ Cave de 7 m² ✔ Grenier privatif de 21 m² ✔ Parking privé commun à la copropriété ✔ Proche des commerces, écoles et transports ✔ Aucun travaux à prévoir

Un appartement rare sur le secteur, entièrement rénové avec goût, offrant de beaux volumes, une belle luminosité et de nombreux espaces de rangement. Une visite suffira pour apprécier tout son potentiel !

Prix: 109 000€

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.635280, 6.841290
Total : 147 420
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 29 700
Valeur du bien : 138 700
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10102€/an
Fourchette totale : 656€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 7869€ - 12970€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :709,09 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 236
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :+43 764 (+67.1%)
Marge achat-revente :-82 184€ (-126.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 759,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 270,40
Coût de l'assurance :11 056,50
Taxe foncière : 1 010,22€/an
Soit par mois : 84,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète de 12 m²
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain de 7 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon de 20 m²
Raison: État 4/5 - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger de 15 m²
Raison: État 4/5 - salle à manger en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 1640€
  • Salle de bain:2 000
    Peinture salle de bain: 7 m² × 30€/m² = 210€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 790€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle à manger - Peinture:900
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 102 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 420 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 955
Revenus locatifs : +10 102
Charges déductibles : -35 955
Résultat foncier Année 1 : -25 852(Déficit de 25 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 452
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 255 €/an
Revenus locatifs : +10 102
Charges déductibles : -6 255
Résultat foncier Années 2+ : 3 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4452.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 10235 9594 807-25 85721 400 €4 457 €4 457 €
210 3046 1304 6774 174--283 €
310 5105 9964 5444 514---
410 7215 8584 4064 862---
510 9355 7154 2635 220---
611 1545 5684 1155 586---
711 3775 4153 9635 962---
811 6045 2583 8056 347---
911 8365 0953 6426 742---
1012 0734 9263 4747 147---
1112 3154 7523 3007 562---
1212 5614 5723 1207 988---
1312 8124 3872 9348 425---
1413 0684 1942 7428 874---
1513 3303 9962 5439 334---
1613 5963 7912 3389 805---
1713 8683 5792 12610 289---
1814 1463 3601 90710 786---
1914 4283 1331 68111 295---
2014 7172 8991 44611 818---
2115 0112 6571 20512 354---
2215 3122 40795412 905---
2315 6182 14969613 469---
2415 9301 88142914 049---
2516 2491 60515314 643---
TOTAL323 577135 28269 270188 29421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 294
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 121-6 420+8 541
2+2 1210+2 121
3+2 121+1 269+852
4+2 121+1 459+662
5+2 121+1 566+555
6+2 121+1 676+445
7+2 121+1 788+333
8+2 121+1 904+217
9+2 121+2 023+98
10+2 121+2 144-23
11+2 121+2 269-148
12+2 121+2 397-276
13+2 121+2 528-407
14+2 121+2 662-541
15+2 121+2 800-679
16+2 121+2 942-821
17+2 121+3 087-966
18+2 121+3 236-1 115
19+2 121+3 389-1 268
20+2 121+3 545-1 424
21+2 121+3 706-1 585
22+2 121+3 871-1 750
23+2 121+4 041-1 920
24+2 121+4 215-2 094
25+2 121+4 393-2 272
Total+53 025+56 488+-3 463
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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