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Appartement 2 pièces 53 m²

Bien expiré
VilleCharmes (88)
Surface53m²
Coût Total69 700€
Loyer Annuel6 478€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 754,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 53 m²

Appartement T2 situé au centre-ville de Charmes, vendu occupé. Idéal pour un investissement locatif, ce bien bénéficie d'une situation centrale, proche des commerces, services et transports. Vendu avec locataire en place, offrant une rentabilité immédiate. Travaux ou aménagements éventuels à prévoir selon le projet de l'acquéreur.

Surface : 53 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/01/2026

Consommation énergie primaire : 247 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 236 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Charmes
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88130
Coordonnées : 48.368711, 6.289986
Total : 69 700€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 66 500€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6478€/an
Fourchette totale : 423€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5082€ - 8257€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :345,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 364,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 862,31€
Coût de l'assurance :5 924,50€
Taxe foncière : 647,76€/an
Soit par mois : 53,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 539,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 418,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct mais nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charmes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 478 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 724 €
Revenus locatifs : +6 478 €
Charges déductibles : -29 724 €
Résultat foncier Année 1 : -23 247 €(Déficit de 23 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 224 €/an
Revenus locatifs : +6 478 €
Charges déductibles : -3 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1846.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 478 €29 727 €2 342 €-23 249 €21 400 €1 849 €1 849 €
26 607 €3 164 €2 280 €3 443 €---
36 739 €3 100 €2 215 €3 639 €---
46 874 €3 034 €2 149 €3 841 €---
57 012 €2 965 €2 080 €4 047 €---
67 152 €2 894 €2 009 €4 258 €---
77 295 €2 820 €1 935 €4 475 €---
87 441 €2 744 €1 859 €4 697 €---
97 590 €2 665 €1 780 €4 925 €---
107 741 €2 583 €1 698 €5 158 €---
117 896 €2 499 €1 614 €5 397 €---
128 054 €2 411 €1 527 €5 643 €---
138 215 €2 321 €1 436 €5 894 €---
148 379 €2 228 €1 343 €6 152 €---
158 547 €2 131 €1 246 €6 416 €---
168 718 €2 031 €1 146 €6 687 €---
178 892 €1 927 €1 043 €6 965 €---
189 070 €1 820 €936 €7 250 €---
199 252 €1 710 €825 €7 542 €---
209 437 €1 595 €710 €7 842 €---
219 625 €1 477 €592 €8 149 €---
229 818 €1 354 €469 €8 464 €---
2310 014 €1 227 €342 €8 787 €---
2410 215 €1 096 €211 €9 119 €---
2510 419 €960 €75 €9 459 €---
TOTAL207 480 €82 481 €33 862 €124 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 360 €-6 420 €+7 780 €
2+1 360 €+478 €+882 €
3+1 360 €+1 092 €+268 €
4+1 360 €+1 152 €+208 €
5+1 360 €+1 214 €+146 €
6+1 360 €+1 277 €+83 €
7+1 360 €+1 343 €+17 €
8+1 360 €+1 409 €-49 €
9+1 360 €+1 477 €-117 €
10+1 360 €+1 547 €-187 €
11+1 360 €+1 619 €-259 €
12+1 360 €+1 693 €-333 €
13+1 360 €+1 768 €-408 €
14+1 360 €+1 846 €-486 €
15+1 360 €+1 925 €-565 €
16+1 360 €+2 006 €-646 €
17+1 360 €+2 089 €-729 €
18+1 360 €+2 175 €-815 €
19+1 360 €+2 263 €-903 €
20+1 360 €+2 352 €-992 €
21+1 360 €+2 445 €-1 085 €
22+1 360 €+2 539 €-1 179 €
23+1 360 €+2 636 €-1 276 €
24+1 360 €+2 736 €-1 376 €
25+1 360 €+2 838 €-1 478 €
Total+34 000 €+37 500 €+-3 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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