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Appartement

VilleLimoges (87)
Surface65m²
Coût Total135 705€
Loyer Annuel6 731€
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 353,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SPECIAL INVESTISSEUR appartement loué à vendre à Limoges, idéalement situé au troisième étage d'un immeuble bien entretenu. Avec ses 65 m², ce bien offre un espace de vie confortable comprenant deux chambres spacieuses de 10 m² et 11 m², parfaites pour accueillir une petite famille ou pour un couple cherchant un espace supplémentaire. Profitez d'une situation géographique avantageuse avec des commodités et des transports à proximité. La station de bus Avenue de Louyat est à seulement 3 minutes à pied, vous connectant aux lignes 2, 20, N1, et D10, facilitant vos déplacements quotidiens. À un prix attractif de 88 000€, cet appartement représente une opportunité à ne pas manquer pour devenir propriétaire à Limoges. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite. Conditions de gestion pour nos partenaires investisseurs - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Limoges-87000/170

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.843028, 1.259101
Total : 135 705€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 40 665€
Valeur du bien : 128 665€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6731€/an
Fourchette totale : 447€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5365€ - 8445€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 458,33 €/m²
Basé sur :588 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 791 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-6 791€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-40 914€ (-43.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 705€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 710,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 929,48€
Coût de l'assurance :11 534,93€
Taxe foncière : 673,10€/an
Soit par mois : 56,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 560,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique, amélioration du confort acoustique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - vérification nécessaire pour conformité électrique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 665 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres: 1200€ (200€/fenêtre), Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 200€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (milieu de gamme), Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€ (prix moyen), Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 045€
    Peinture murs: 21 m² × 25€/m² = 525€, Main d'œuvre: 400€, Électricité: 2 chambres: 120€/m² × 21 m² = 2520€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:3 120€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 120€/m² × 21 m² = 2520€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 705 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 665 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 355 €
Revenus locatifs : +6 731 €
Charges déductibles : -46 355 €
Résultat foncier Année 1 : -39 624 €(Déficit de 39 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 224 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 690 €/an
Revenus locatifs : +6 731 €
Charges déductibles : -5 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18223.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 731 €46 359 €4 560 €-39 628 €21 400 €18 228 €18 228 €
26 866 €5 573 €4 439 €1 292 €--16 936 €
37 003 €5 448 €4 313 €1 555 €--15 381 €
47 143 €5 318 €4 184 €1 825 €--13 556 €
57 286 €5 184 €4 050 €2 102 €--11 454 €
67 432 €5 046 €3 911 €2 386 €--9 068 €
77 580 €4 902 €3 768 €2 678 €--6 390 €
87 732 €4 754 €3 619 €2 978 €--3 412 €
97 886 €4 600 €3 466 €3 286 €--126 €
108 044 €4 441 €3 307 €3 603 €---
118 205 €4 277 €3 142 €3 928 €---
128 369 €4 107 €2 972 €4 262 €---
138 537 €3 931 €2 797 €4 605 €---
148 707 €3 749 €2 615 €4 958 €---
158 881 €3 561 €2 426 €5 321 €---
169 059 €3 366 €2 232 €5 693 €---
179 240 €3 165 €2 030 €6 076 €---
189 425 €2 956 €1 822 €6 469 €---
199 613 €2 741 €1 606 €6 873 €---
209 806 €2 517 €1 383 €7 288 €---
2110 002 €2 287 €1 152 €7 715 €---
2210 202 €2 048 €913 €8 154 €---
2310 406 €1 801 €666 €8 605 €---
2410 614 €1 545 €411 €9 069 €---
2510 826 €1 281 €147 €9 545 €---
TOTAL215 595 €134 957 €65 929 €80 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-6 420 €+7 834 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €0 €+1 414 €
4+1 414 €0 €+1 414 €
5+1 414 €0 €+1 414 €
6+1 414 €0 €+1 414 €
7+1 414 €0 €+1 414 €
8+1 414 €0 €+1 414 €
9+1 414 €0 €+1 414 €
10+1 414 €+1 043 €+371 €
11+1 414 €+1 178 €+236 €
12+1 414 €+1 279 €+135 €
13+1 414 €+1 382 €+32 €
14+1 414 €+1 487 €-73 €
15+1 414 €+1 596 €-182 €
16+1 414 €+1 708 €-294 €
17+1 414 €+1 823 €-409 €
18+1 414 €+1 941 €-527 €
19+1 414 €+2 062 €-648 €
20+1 414 €+2 186 €-772 €
21+1 414 €+2 315 €-901 €
22+1 414 €+2 446 €-1 032 €
23+1 414 €+2 581 €-1 167 €
24+1 414 €+2 721 €-1 307 €
25+1 414 €+2 864 €-1 450 €
Total+35 350 €+24 192 €+11 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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