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Achat : Maison Guiscriff (56560)

Bien expiré
VilleGuiscriff (56)
Surface130m²
Coût Total151 574€
Loyer Annuel10 882€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 772 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 644,4 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 7 pièces, 5 chambres, 1373 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Maison A Vendre Guiscriff Campagne 56 MORBIHANRez-de-chaussée : entée, cuisine ouverte sur séjour-salon, trois chambres, salle de bains, W.C.Etage : deux chambres, 2 petits greniers et cabinet de toilettesDépendance en pierres et garage - Classe énergétique EJardinLe tout sur 13a 73caPrix : 80 000 € + 3 772 € d'honoraires de négociation + frais d'acteAlain Grall - Service négociation :

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Coordonnées : 48.050000, -3.645280
Total : 151 574€
Prix d'acquisition : 83 772€
Travaux : 61 100€
Valeur du bien : 144 872€
Frais de notaire : 6 702€
Coût estimé : 6 702€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10882€/an
Fourchette totale : 714€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8572€ - 13815€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,66 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 166 €
Prix d'achat :83 772 €
Décote à l'achat :-74 394€ (-47.0%)
Marge achat-revente :6 592€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 574€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 802,83€
Coût de l'assurance :13 262,72€
Taxe foncière : 1 088,22€/an
Soit par mois : 90,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: plomberie complète pour la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Salle de bain complète: 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:8 000€
    Plomberie complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guiscriff (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 882 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 574 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 003 €
Revenus locatifs : +10 882 €
Charges déductibles : -68 003 €
Résultat foncier Année 1 : -57 120 €(Déficit de 57 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 903 €/an
Revenus locatifs : +10 882 €
Charges déductibles : -6 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35720.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 772 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 452 €(65% de 83 772 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 980 €/an
Calcul : 54 452 € × 3,636% = 1 980 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 882 €68 007 €5 289 €-57 125 €21 400 €35 725 €35 725 €
211 100 €6 769 €5 151 €4 330 €--31 395 €
311 322 €6 627 €5 008 €4 695 €--26 699 €
411 548 €6 478 €4 860 €5 070 €--21 630 €
511 779 €6 325 €4 706 €5 454 €--16 175 €
612 015 €6 166 €4 547 €5 849 €--10 327 €
712 255 €6 002 €4 383 €6 254 €--4 073 €
812 500 €5 831 €4 212 €6 669 €---
912 750 €5 654 €4 036 €7 096 €---
1013 005 €5 472 €3 853 €7 534 €---
1113 265 €5 282 €3 663 €7 983 €---
1213 531 €5 086 €3 467 €8 445 €---
1313 801 €4 882 €3 264 €8 919 €---
1414 077 €4 672 €3 053 €9 406 €---
1514 359 €4 453 €2 835 €9 905 €---
1614 646 €4 227 €2 609 €10 419 €---
1714 939 €3 993 €2 375 €10 946 €---
1815 238 €3 751 €2 132 €11 487 €---
1915 542 €3 500 €1 881 €12 043 €---
2015 853 €3 239 €1 621 €12 614 €---
2116 170 €2 970 €1 351 €13 201 €---
2216 494 €2 690 €1 072 €13 803 €---
2316 824 €2 401 €782 €14 423 €---
2417 160 €2 101 €483 €15 059 €---
2517 503 €1 791 €172 €15 712 €---
TOTAL348 561 €178 371 €76 803 €170 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285 €-6 420 €+8 705 €
2+2 285 €0 €+2 285 €
3+2 285 €0 €+2 285 €
4+2 285 €0 €+2 285 €
5+2 285 €0 €+2 285 €
6+2 285 €0 €+2 285 €
7+2 285 €0 €+2 285 €
8+2 285 €+779 €+1 506 €
9+2 285 €+2 129 €+156 €
10+2 285 €+2 260 €+25 €
11+2 285 €+2 395 €-110 €
12+2 285 €+2 533 €-248 €
13+2 285 €+2 676 €-391 €
14+2 285 €+2 822 €-537 €
15+2 285 €+2 972 €-687 €
16+2 285 €+3 126 €-841 €
17+2 285 €+3 284 €-999 €
18+2 285 €+3 446 €-1 161 €
19+2 285 €+3 613 €-1 328 €
20+2 285 €+3 784 €-1 499 €
21+2 285 €+3 960 €-1 675 €
22+2 285 €+4 141 €-1 856 €
23+2 285 €+4 327 €-2 042 €
24+2 285 €+4 518 €-2 233 €
25+2 285 €+4 714 €-2 429 €
Total+57 125 €+51 057 €+6 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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