Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Bâtiment à réhabilité- pontchâteau de 2463 m2 de terrain

Bien expiré
VillePontchâteau (44)
Surface85m²
Coût Total165 205€
Loyer Annuel10 240€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 80 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 941,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 1 pièce, 2463 m² de terrain

Projet de changement de destination autorisé (Cu accepté).

En sortie d'agglomération de Pontchateau à 2.5 kms du centre, ancien bâtiment de ferme de 85 m2 au sol avec possibilité d'agrandissement.

Prix de vente 80 000 euros Fai, dont 6.67% d'honoraires d'agence à la charge des acquéreurs, soit un prix net vendeur de 75 000 euros.

DPE? GES?

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre ... Et ... Euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023 (ou 2021 uniquement) (si logement F ou G 'Logement à consommation énergétique excessive : classe F ou G')

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Frederic Roué, au [Coordonnées masquées] ou, par courriel à [Coordonnées masquées].

Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Frederic Roué agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant sous portage salarial auprès de Sas Proprietes Privees, au capital de 44 920 euros, Zac Le Chêne Ferré - 44 Allée Des Cinq Continents 44120 Vertou Siret 487 624 , Rcs Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 44[Coordonnées masquées]10 388 délivrée par la Cci Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°3[Coordonnées masquées] Bpa Saint-Sebastien-Sur-Loire (44230). Garantie Galian-Smabtp - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par Galian-Smabtp n° de police 28137.J

Mandat réf : 395893 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.

(6.67 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Pontchâteau
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44160
Coordonnées : 47.434940, -2.091910
Total : 165 205€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 78 805€
Valeur du bien : 158 805€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10240€/an
Fourchette totale : 692€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 8305€ - 12626€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 205€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :49,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 862,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 679,04€
Coût de l'assurance :14 868,45€
Taxe foncière : 1 023,98€/an
Soit par mois : 85,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 853,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvé • Confiance : Moyenne
Mention de logement à consommation énergétique excessive, classe F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: poêle à granulés ou pompe à chaleur) pour remplacer le système de chauffage inefficace
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Bâtiment à réhabiliter - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Bâtiment à réhabiliter - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Bâtiment à réhabiliter - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 85 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation structure
Vérification et réparation de la structure du bâtiment si nécessaire
Quantité: à évaluer selon état
Raison: Bâtiment à réhabiliter - nécessité de garantir la sécurité structurelle

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 805 €(927 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2225€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1 200€ = 10800€, Main d'œuvre: 20% = 2160€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% = 600€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 200€
    Rénovation lourde chambre: 85 m² × 120€/m² = 10200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:10 200€
    Rénovation lourde salon: 85 m² × 120€/m² = 10200€, Main d'œuvre incluse
  • Gros œuvre:5 000€
    Réparation structure: estimation à évaluer selon état, coût moyen: 5000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pays de la Loire (Pontchâteau). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 405€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 240 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 205 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 805 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 871 €
Revenus locatifs : +10 240 €
Charges déductibles : -85 871 €
Résultat foncier Année 1 : -75 631 €(Déficit de 75 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 066 €/an
Revenus locatifs : +10 240 €
Charges déductibles : -7 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54231.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 240 €85 876 €5 452 €-75 636 €21 400 €54 236 €54 236 €
210 445 €6 925 €5 306 €3 519 €--50 717 €
310 653 €6 774 €5 156 €3 879 €--46 838 €
410 867 €6 618 €5 000 €4 248 €--42 589 €
511 084 €6 457 €4 838 €4 627 €--37 962 €
611 306 €6 290 €4 671 €5 015 €--32 947 €
711 532 €6 118 €4 499 €5 414 €--27 533 €
811 762 €5 939 €4 321 €5 823 €--21 710 €
911 998 €5 755 €4 136 €6 242 €--15 468 €
1012 237 €5 565 €3 946 €6 673 €--8 795 €
1112 482 €5 368 €3 749 €7 115 €--1 680 €
1212 732 €5 164 €3 545 €7 568 €---
1312 987 €4 953 €3 334 €8 033 €---
1413 246 €4 735 €3 117 €8 511 €---
1513 511 €4 510 €2 892 €9 001 €---
1613 781 €4 277 €2 659 €9 504 €---
1714 057 €4 037 €2 418 €10 020 €---
1814 338 €3 788 €2 169 €10 550 €---
1914 625 €3 531 €1 912 €11 094 €---
2014 917 €3 265 €1 646 €11 653 €---
2115 216 €2 990 €1 371 €12 226 €---
2215 520 €2 705 €1 087 €12 815 €---
2315 831 €2 411 €793 €13 419 €---
2416 147 €2 107 €489 €14 040 €---
2516 470 €1 793 €174 €14 677 €---
TOTAL327 983 €197 952 €78 679 €130 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 150 €-6 420 €+8 570 €
2+2 150 €0 €+2 150 €
3+2 150 €0 €+2 150 €
4+2 150 €0 €+2 150 €
5+2 150 €0 €+2 150 €
6+2 150 €0 €+2 150 €
7+2 150 €0 €+2 150 €
8+2 150 €0 €+2 150 €
9+2 150 €0 €+2 150 €
10+2 150 €0 €+2 150 €
11+2 150 €0 €+2 150 €
12+2 150 €+2 270 €-120 €
13+2 150 €+2 410 €-260 €
14+2 150 €+2 553 €-403 €
15+2 150 €+2 700 €-550 €
16+2 150 €+2 851 €-701 €
17+2 150 €+3 006 €-856 €
18+2 150 €+3 165 €-1 015 €
19+2 150 €+3 328 €-1 178 €
20+2 150 €+3 496 €-1 346 €
21+2 150 €+3 668 €-1 518 €
22+2 150 €+3 844 €-1 694 €
23+2 150 €+4 026 €-1 876 €
24+2 150 €+4 212 €-2 062 €
25+2 150 €+4 403 €-2 253 €
Total+53 750 €+39 514 €+14 236 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →