Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 56 m²

VilleMans (72)
Surface56m²
Coût Total110 760€
Loyer Annuel8 645€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 464,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT 2 PIECES LE MANS - MALPALU - BOLLEE Votre agence Century 21 Harmony Le Mans vous propose à la vente ce logement qui est composé d'une entrée donnant sur un spacieux salon-séjour. L'appartement est également composé d'une cuisine aménagée et équipée. Le bien possède une grande chambre avec une salle de bain et un WC. Le chauffage ainsi que l'eau chaude est collectif raccordé au réseau urbain. L'appartement possède également une cave. Le logement est actuellement loué mais le départ du locataire est prévu pour avril 2027. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 940.0 € et 1220.0 €, indexées à l'année 2024 (abonnements compris). Référence annonce : 42253 Consommation énergétique : 249 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 8 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 64 Charges prévisionnelles annuelles : 1382 €

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.999700, 0.216064
Total : 110 760€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 104 200€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8645€/an
Fourchette totale : 583€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 7000€ - 10677€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 903,09 €/m²
Basé sur :402 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 573 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-24 573€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-4 187€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 587,20€
Coût de l'assurance :9 691,50€
Taxe foncière : 864,51€/an
Soit par mois : 72,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 115,17€/mois
Soit par an : 1 382,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 720,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif et conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif, pas de travaux nécessaires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments usés.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais un rafraîchissement léger peut être envisagé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif et conforme.
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Revêtement de sol chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 382 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 662 €
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -28 662 €
Résultat foncier Année 1 : -20 017 €(Déficit de 20 017 €)
Imputable sur revenu global : 20 017 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 462 €/an
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -6 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 183 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 645 €28 666 €3 832 €-20 021 €20 021 €--
28 818 €6 365 €3 731 €2 453 €---
38 994 €6 261 €3 627 €2 733 €---
49 174 €6 154 €3 520 €3 020 €---
59 358 €6 042 €3 408 €3 315 €---
69 545 €5 927 €3 293 €3 618 €---
79 736 €5 807 €3 173 €3 928 €---
89 931 €5 684 €3 049 €4 247 €---
910 129 €5 555 €2 921 €4 574 €---
1010 332 €5 423 €2 788 €4 909 €---
1110 538 €5 285 €2 651 €5 253 €---
1210 749 €5 143 €2 509 €5 606 €---
1310 964 €4 995 €2 361 €5 969 €---
1411 183 €4 843 €2 208 €6 341 €---
1511 407 €4 685 €2 050 €6 723 €---
1611 635 €4 521 €1 887 €7 114 €---
1711 868 €4 351 €1 717 €7 517 €---
1812 105 €4 176 €1 541 €7 930 €---
1912 347 €3 994 €1 360 €8 354 €---
2012 594 €3 806 €1 171 €8 789 €---
2112 846 €3 611 €976 €9 236 €---
2213 103 €3 409 €774 €9 695 €---
2313 365 €3 199 €565 €10 166 €---
2413 633 €2 983 €349 €10 650 €---
2513 905 €2 759 €124 €11 147 €---
TOTAL276 907 €143 643 €55 587 €133 264 €20 021 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 006 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 815 €-6 006 €+7 821 €
2+1 815 €+736 €+1 079 €
3+1 815 €+820 €+995 €
4+1 815 €+906 €+909 €
5+1 815 €+995 €+820 €
6+1 815 €+1 085 €+730 €
7+1 815 €+1 179 €+636 €
8+1 815 €+1 274 €+541 €
9+1 815 €+1 372 €+443 €
10+1 815 €+1 473 €+342 €
11+1 815 €+1 576 €+239 €
12+1 815 €+1 682 €+133 €
13+1 815 €+1 791 €+24 €
14+1 815 €+1 902 €-87 €
15+1 815 €+2 017 €-202 €
16+1 815 €+2 134 €-319 €
17+1 815 €+2 255 €-440 €
18+1 815 €+2 379 €-564 €
19+1 815 €+2 506 €-691 €
20+1 815 €+2 637 €-822 €
21+1 815 €+2 771 €-956 €
22+1 815 €+2 908 €-1 093 €
23+1 815 €+3 050 €-1 235 €
24+1 815 €+3 195 €-1 380 €
25+1 815 €+3 344 €-1 529 €
Total+45 375 €+39 979 €+5 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →