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Maison de village de 117m2 avec terrasse

VilleAurec-sur-Loire (43)
Surface117
Coût Total171 020
Loyer Annuel12 419
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 117 m², 4 pièces, Terrasse, 1 balcon, Orientation sud, Cheminée

Nouveauté dans vos agences Alti'immo ! Maison de village de 117m2 offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée desservant une spacieuse pièce de vie lumineuse, agrémentée d’une cheminée à foyer fermé, avec accès direct à une agréable terrasse d’environ 35 m2, idéalement exposée plein sud. Une cuisine indépendante ainsi qu’un Wc séparé complètent ce niveau. À l’étage, l’espace nuit se compose de trois grandes chambres, dont deux d’environ 17 m2 avec accès à un balcon, ainsi qu’une salle de bain et un Wc indépendant. Des travaux de modernisation sont à prévoir, offrant l’opportunité de révéler tout le potentiel de cette maison et d’en faire un lieu de vie chaleureux et à votre image. Bien raccordé au tout-à-l'égout. Pour tout renseignement ou visite, contactez Mme Dechandon Lucie au o6.

Ville : Aurec-sur-Loire
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43110
Coordonnées : 45.368760, 4.198400
Total : 171 020
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 64 100
Valeur du bien : 163 100
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 11.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12419€/an
Fourchette totale : 780€ - 1373€/mois
Fourchette annuelle : 9363€ - 16474€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 005,24 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 612
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-135 612 (-57.8%)
Marge achat-revente :63 592€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 906,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 829,93
Coût de l'assurance :14 964,25
Taxe foncière : 1 241,94€/an
Soit par mois : 103,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 034,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 51 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture et réfection électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des fissures visibles sur la terrasse en béton
Quantité: environ 15 m²
Raison: État correct - Amélioration esthétique et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 800
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€, Main d'œuvre: 780€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 300
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 800
    Rénovation salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Rénovation complète:5 700
    Rénovation chambres: 51 m² × 100€/m² = 5100€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:11 000
    Rénovation cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Terrasse - Réparation:3 300
    Réparation terrasse: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurec-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 419 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 911 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 020 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 851
Revenus locatifs : +12 419
Charges déductibles : -71 851
Résultat foncier Année 1 : -59 432(Déficit de 59 432 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 032
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 751 €/an
Revenus locatifs : +12 419
Charges déductibles : -7 751
Résultat foncier Années 2+ : 4 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38031.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 41971 8575 916-59 43721 400 €38 037 €38 037 €
212 6687 6025 7615 066--32 971 €
312 9217 4415 6015 480--27 491 €
413 1807 2755 4355 905--21 587 €
513 4437 1035 2626 340--15 247 €
613 7126 9255 0846 787--8 459 €
713 9866 7404 9007 246--1 213 €
814 2666 5494 7087 717---
914 5516 3514 5108 200---
1014 8426 1464 3058 696---
1115 1395 9344 0939 205---
1215 4425 7143 8739 728---
1315 7515 4863 64610 265---
1416 0665 2503 41010 815---
1516 3875 0063 16611 381---
1616 7154 7542 91311 961---
1717 0494 4922 65112 557---
1817 3904 2212 38013 170---
1917 7383 9402 09913 798---
2018 0933 6491 80914 444---
2118 4553 3481 50715 107---
2218 8243 0361 19615 787---
2319 2002 71387316 487---
2419 5842 37953817 205---
2519 9762 03319217 943---
TOTAL397 796195 94385 830201 85421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 854
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 608-6 420+9 028
2+2 6080+2 608
3+2 6080+2 608
4+2 6080+2 608
5+2 6080+2 608
6+2 6080+2 608
7+2 6080+2 608
8+2 608+1 951+657
9+2 608+2 460+148
10+2 608+2 609-1
11+2 608+2 762-154
12+2 608+2 918-310
13+2 608+3 079-471
14+2 608+3 245-637
15+2 608+3 414-806
16+2 608+3 588-980
17+2 608+3 767-1 159
18+2 608+3 951-1 343
19+2 608+4 139-1 531
20+2 608+4 333-1 725
21+2 608+4 532-1 924
22+2 608+4 736-2 128
23+2 608+4 946-2 338
24+2 608+5 162-2 554
25+2 608+5 383-2 775
Total+65 200+60 556+4 644
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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