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Quatre chambres, de beaux volumes pour la famille.

Bien expiré
VillePamproux (79)
Surface174m²
Coût Total214 680€
Loyer Annuel13 837€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 764,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 3, Jardin

A PAMPROUX, dans le coeur historique, proche des commodités et de la gare, cet ancien corps de ferme n'attend plus que vous ! Un vrai cocon pour les amoureux d’espace et d’authenticité. À l’extérieur, place à la convivialité avec une terrasse parfaite pour vos repas d’été, un joli massif fleuri pour le plaisir des yeux, deux appentis pour vos projets et un garage pour stationner à l'abri. À l’intérieur, le charme opère dès l'entrée : une cuisine, un séjour chaleureux, une pièce annexe, une arrière-cuisine, une salle de bain et un WC pour le confort au quotidien. À l'étage, quatre belles chambres, dont une avec dressing et une autre avec salle d’eau privative, une seconde salle de bain et un WC viennent compléter ce bel ensemble familial. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 133 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Thierry CARILLON, Tél. : 06 07 15 23 26, E-mail : thierry.carillon@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 811 694 538 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Pamproux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.387272, -0.055222
Total : 214 680€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 71 040€
Valeur du bien : 204 040€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 6.63€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13837€/an
Fourchette totale : 893€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 10715€ - 17869€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 108,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 511,47€
Coût de l'assurance :18 247,80€
Taxe foncière : 1 383,74€/an
Soit par mois : 115,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 040 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 440€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant pose)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 837 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 061 €
Revenus locatifs : +13 837 €
Charges déductibles : -80 061 €
Résultat foncier Année 1 : -66 224 €(Déficit de 66 224 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 021 €/an
Revenus locatifs : +13 837 €
Charges déductibles : -9 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44824.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 837 €80 068 €6 915 €-66 231 €21 400 €44 831 €44 831 €
214 114 €8 841 €6 728 €5 273 €--39 558 €
314 396 €8 648 €6 534 €5 748 €--33 809 €
414 684 €8 448 €6 335 €6 236 €--27 573 €
514 978 €8 242 €6 128 €6 736 €--20 837 €
615 278 €8 029 €5 915 €7 249 €--13 589 €
715 583 €7 809 €5 695 €7 774 €--5 814 €
815 895 €7 581 €5 468 €8 313 €---
916 213 €7 346 €5 233 €8 866 €---
1016 537 €7 104 €4 990 €9 433 €---
1116 868 €6 853 €4 739 €10 015 €---
1217 205 €6 594 €4 480 €10 611 €---
1317 549 €6 326 €4 213 €11 223 €---
1417 900 €6 050 €3 936 €11 850 €---
1518 258 €5 764 €3 650 €12 494 €---
1618 623 €5 469 €3 355 €13 154 €---
1718 996 €5 164 €3 051 €13 832 €---
1819 376 €4 849 €2 736 €14 526 €---
1919 763 €4 524 €2 410 €15 239 €---
2020 158 €4 188 €2 074 €15 971 €---
2120 562 €3 841 €1 727 €16 721 €---
2220 973 €3 482 €1 368 €17 491 €---
2321 392 €3 111 €998 €18 281 €---
2421 820 €2 728 €615 €19 092 €---
2522 257 €2 333 €219 €19 924 €---
TOTAL443 215 €223 393 €99 511 €219 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 906 €-6 420 €+9 326 €
2+2 906 €0 €+2 906 €
3+2 906 €0 €+2 906 €
4+2 906 €0 €+2 906 €
5+2 906 €0 €+2 906 €
6+2 906 €0 €+2 906 €
7+2 906 €0 €+2 906 €
8+2 906 €+750 €+2 156 €
9+2 906 €+2 660 €+246 €
10+2 906 €+2 830 €+76 €
11+2 906 €+3 004 €-98 €
12+2 906 €+3 183 €-277 €
13+2 906 €+3 367 €-461 €
14+2 906 €+3 555 €-649 €
15+2 906 €+3 748 €-842 €
16+2 906 €+3 946 €-1 040 €
17+2 906 €+4 149 €-1 243 €
18+2 906 €+4 358 €-1 452 €
19+2 906 €+4 572 €-1 666 €
20+2 906 €+4 791 €-1 885 €
21+2 906 €+5 016 €-2 110 €
22+2 906 €+5 247 €-2 341 €
23+2 906 €+5 484 €-2 578 €
24+2 906 €+5 728 €-2 822 €
25+2 906 €+5 977 €-3 071 €
Total+72 650 €+65 947 €+6 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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