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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface37.3m²
Coût Total108 020€
Loyer Annuel6 669€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 37.3 m²
Prix au m² : 1 769,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Dans le quartier de la veille ville proche tout commerce de proximité, idéal investissement locatif, idéal 1er achat ou investissement locatif, vends beau deux pièces de 37.27 m2 au premier étage d'un immeuble. Idéal investissement locatif Taxe foncière: 639€ Diagnostics D Charges annuelles de copropriété : 715€ Prix de vente : 66.000€ (honoraires agence inclus)

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.534908, 6.451746
Total : 108 020€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 36 740€
Valeur du bien : 102 740€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37.3m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6669€/an
Fourchette totale : 439€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5272€ - 8436€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 093,88 €/m²
Basé sur :259 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 102 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-12 102€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-29 918€ (-38.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 479,29€
Coût de l'assurance :9 451,75€
Taxe foncière : 639,00€/an
Soit par mois : 53,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 59,58€/mois
Soit par an : 715,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 555,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 37.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 740 €(985 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 16 m² × 75€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:640€
    Peinture chambre: 16 m² × 40€/m² = 640€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 669 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 639 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 715 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 098 €
Revenus locatifs : +6 669 €
Charges déductibles : -42 098 €
Résultat foncier Année 1 : -35 429 €(Déficit de 35 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 358 €/an
Revenus locatifs : +6 669 €
Charges déductibles : -5 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14029.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 669 €42 102 €3 629 €-35 433 €21 400 €14 033 €14 033 €
26 802 €5 265 €3 533 €1 537 €--12 496 €
36 938 €5 165 €3 433 €1 773 €--10 723 €
47 077 €5 062 €3 330 €2 015 €--8 708 €
57 218 €4 956 €3 224 €2 263 €--6 446 €
67 363 €4 845 €3 113 €2 518 €--3 928 €
77 510 €4 731 €2 999 €2 779 €--1 149 €
87 660 €4 613 €2 881 €3 047 €---
97 814 €4 491 €2 759 €3 323 €---
107 970 €4 364 €2 632 €3 606 €---
118 129 €4 233 €2 501 €3 896 €---
128 292 €4 098 €2 366 €4 194 €---
138 458 €3 958 €2 226 €4 500 €---
148 627 €3 813 €2 081 €4 814 €---
158 799 €3 663 €1 931 €5 136 €---
168 975 €3 508 €1 776 €5 467 €---
179 155 €3 348 €1 616 €5 807 €---
189 338 €3 182 €1 450 €6 156 €---
199 525 €3 010 €1 278 €6 514 €---
209 715 €2 833 €1 101 €6 882 €---
219 909 €2 649 €917 €7 260 €---
2210 108 €2 459 €727 €7 648 €---
2310 310 €2 263 €530 €8 047 €---
2410 516 €2 059 €327 €8 457 €---
2510 726 €1 849 €117 €8 878 €---
TOTAL213 603 €132 521 €52 479 €81 082 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 400 €-6 420 €+7 820 €
2+1 400 €0 €+1 400 €
3+1 400 €0 €+1 400 €
4+1 400 €0 €+1 400 €
5+1 400 €0 €+1 400 €
6+1 400 €0 €+1 400 €
7+1 400 €0 €+1 400 €
8+1 400 €+570 €+830 €
9+1 400 €+997 €+403 €
10+1 400 €+1 082 €+318 €
11+1 400 €+1 169 €+231 €
12+1 400 €+1 258 €+142 €
13+1 400 €+1 350 €+50 €
14+1 400 €+1 444 €-44 €
15+1 400 €+1 541 €-141 €
16+1 400 €+1 640 €-240 €
17+1 400 €+1 742 €-342 €
18+1 400 €+1 847 €-447 €
19+1 400 €+1 954 €-554 €
20+1 400 €+2 065 €-665 €
21+1 400 €+2 178 €-778 €
22+1 400 €+2 295 €-895 €
23+1 400 €+2 414 €-1 014 €
24+1 400 €+2 537 €-1 137 €
25+1 400 €+2 663 €-1 263 €
Total+35 000 €+24 325 €+10 675 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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