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Appartement à vendre

VilleVillers-Cotterêts (02)
Surface55m²
Coût Total127 300€
Loyer Annuel9 368€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 17 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

30mn ROISSY CDG, VILLERS COTTERETS, à 2 pas de la cité internationale de la langue française et du parc du chateau, proche centre ville et gare, appartement situé en rez de chaussée d'un immeuble ancien, il a entrée, cuisine, séjour, salle de bains et wc, chambre. Rafraichissement intérieur à prévoir ainsi que le chauffage.

Ville : Villers-Cotterêts
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.216572, 3.089872
Total : 127 300€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 120 700€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.19€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9368€/an
Fourchette totale : 639€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 7672€ - 11438€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 780,44 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :97 924 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-15 424€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-29 376€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 660,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 816,32€
Coût de l'assurance :11 138,75€
Taxe foncière : 936,75€/an
Soit par mois : 78,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre par une fenêtre double vitrage performante
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec carrelage fissuré
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafond, réparation du plafond endommagé
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec plafond endommagé et murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(695 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 000€
    Fenêtre double vitrage PVC: 1 fenêtre × 1000€ = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 000€
    Peinture chambre: 1 chambre (10.5 m²) × 1000€ = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 1 salon (12 m²) × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villers-Cotterêts (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 368 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 729 €
Revenus locatifs : +9 368 €
Charges déductibles : -43 729 €
Résultat foncier Année 1 : -34 361 €(Déficit de 34 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 529 €/an
Revenus locatifs : +9 368 €
Charges déductibles : -5 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12961.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 368 €43 733 €4 151 €-34 366 €21 400 €12 966 €12 966 €
29 555 €5 421 €4 039 €4 134 €--8 832 €
39 746 €5 306 €3 924 €4 440 €--4 392 €
49 941 €5 187 €3 804 €4 754 €---
510 140 €5 063 €3 681 €5 076 €---
610 343 €4 936 €3 554 €5 407 €---
710 549 €4 804 €3 422 €5 745 €---
810 760 €4 668 €3 286 €6 092 €---
910 976 €4 527 €3 145 €6 448 €---
1011 195 €4 382 €3 000 €6 813 €---
1111 419 €4 232 €2 849 €7 187 €---
1211 647 €4 076 €2 694 €7 571 €---
1311 880 €3 916 €2 534 €7 964 €---
1412 118 €3 750 €2 368 €8 368 €---
1512 360 €3 579 €2 196 €8 782 €---
1612 607 €3 401 €2 019 €9 206 €---
1712 860 €3 218 €1 836 €9 641 €---
1813 117 €3 029 €1 647 €10 088 €---
1913 379 €2 833 €1 451 €10 546 €---
2013 647 €2 631 €1 249 €11 015 €---
2113 920 €2 422 €1 040 €11 497 €---
2214 198 €2 207 €824 €11 992 €---
2314 482 €1 983 €601 €12 499 €---
2414 772 €1 753 €370 €13 019 €---
2515 067 €1 514 €132 €13 553 €---
TOTAL300 045 €132 574 €59 816 €167 471 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 471 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €+109 €+1 858 €
5+1 967 €+1 523 €+444 €
6+1 967 €+1 622 €+345 €
7+1 967 €+1 724 €+243 €
8+1 967 €+1 828 €+139 €
9+1 967 €+1 934 €+33 €
10+1 967 €+2 044 €-77 €
11+1 967 €+2 156 €-189 €
12+1 967 €+2 271 €-304 €
13+1 967 €+2 389 €-422 €
14+1 967 €+2 510 €-543 €
15+1 967 €+2 634 €-667 €
16+1 967 €+2 762 €-795 €
17+1 967 €+2 892 €-925 €
18+1 967 €+3 026 €-1 059 €
19+1 967 €+3 164 €-1 197 €
20+1 967 €+3 305 €-1 338 €
21+1 967 €+3 449 €-1 482 €
22+1 967 €+3 597 €-1 630 €
23+1 967 €+3 750 €-1 783 €
24+1 967 €+3 906 €-1 939 €
25+1 967 €+4 066 €-2 099 €
Total+49 175 €+50 241 €+-1 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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