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Achat : Maison Damazan (47160)

Bien expiré
VilleDamazan (47)
Surface110m²
Coût Total149 848€
Loyer Annuel8 694€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 600 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 778,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 5 pièces, 2 chambres, 20 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison de ville avec jardinet Elle est composée d'une entrée sur une pièce de vie, une cuisine, un débarras. A l'étage un palier desservant une salle d'eau avec un Wc, deux chambres, un grenier. Prévoir travaux de rénovation. Double vitrage Pvc. Un jardinet sur le devant de la maison. A Voir Rapidement ! Je vous attends pour une visite : Antony Leray

Ville : Damazan
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.290730, 0.276680
Total : 149 848€
Prix d'acquisition : 85 600€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 143 000€
Frais de notaire : 6 848€
Coût estimé : 6 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8694€/an
Fourchette totale : 562€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 6746€ - 11206€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :762,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 875 €
Prix d'achat :85 600 €
Décote à l'achat :+1 725€ (+2.1%)
Marge achat-revente :-65 973€ (-78.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 848€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 204,32€
Coût de l'assurance :13 111,70€
Taxe foncière : 869,44€/an
Soit par mois : 72,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 724,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine obsolètes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements en désordre et obsolètes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des traces d'humidité et nettoyage des déchets visibles
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - traces d'humidité et déchets visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 600€
    Isolation combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Damazan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 694 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 848 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 973 €
Revenus locatifs : +8 694 €
Charges déductibles : -63 973 €
Résultat foncier Année 1 : -55 278 €(Déficit de 55 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 573 €/an
Revenus locatifs : +8 694 €
Charges déductibles : -6 573 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33878.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 640 €(65% de 85 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 023 €/an
Calcul : 55 640 € × 3,636% = 2 023 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 694 €63 978 €5 184 €-55 283 €21 400 €33 883 €33 883 €
28 868 €6 442 €5 048 €2 426 €--31 457 €
39 046 €6 301 €4 907 €2 744 €--28 712 €
49 227 €6 156 €4 762 €3 071 €--25 642 €
59 411 €6 005 €4 611 €3 406 €--22 235 €
69 599 €5 849 €4 455 €3 751 €--18 485 €
79 791 €5 687 €4 293 €4 104 €--14 380 €
89 987 €5 519 €4 126 €4 468 €--9 912 €
910 187 €5 346 €3 952 €4 841 €--5 071 €
1010 391 €5 166 €3 772 €5 224 €---
1110 598 €4 980 €3 586 €5 618 €---
1210 810 €4 788 €3 394 €6 023 €---
1311 027 €4 588 €3 194 €6 438 €---
1411 247 €4 382 €2 988 €6 865 €---
1511 472 €4 168 €2 774 €7 304 €---
1611 702 €3 946 €2 552 €7 755 €---
1711 936 €3 717 €2 323 €8 219 €---
1812 174 €3 479 €2 085 €8 695 €---
1912 418 €3 233 €1 839 €9 184 €---
2012 666 €2 979 €1 585 €9 688 €---
2112 919 €2 715 €1 321 €10 205 €---
2213 178 €2 442 €1 048 €10 736 €---
2313 441 €2 159 €765 €11 283 €---
2413 710 €1 866 €472 €11 845 €---
2513 984 €1 562 €168 €12 422 €---
TOTAL278 485 €167 452 €75 204 €111 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 826 €-6 420 €+8 246 €
2+1 826 €0 €+1 826 €
3+1 826 €0 €+1 826 €
4+1 826 €0 €+1 826 €
5+1 826 €0 €+1 826 €
6+1 826 €0 €+1 826 €
7+1 826 €0 €+1 826 €
8+1 826 €0 €+1 826 €
9+1 826 €0 €+1 826 €
10+1 826 €+46 €+1 780 €
11+1 826 €+1 685 €+141 €
12+1 826 €+1 807 €+19 €
13+1 826 €+1 932 €-106 €
14+1 826 €+2 060 €-234 €
15+1 826 €+2 191 €-365 €
16+1 826 €+2 327 €-501 €
17+1 826 €+2 466 €-640 €
18+1 826 €+2 608 €-782 €
19+1 826 €+2 755 €-929 €
20+1 826 €+2 906 €-1 080 €
21+1 826 €+3 061 €-1 235 €
22+1 826 €+3 221 €-1 395 €
23+1 826 €+3 385 €-1 559 €
24+1 826 €+3 553 €-1 727 €
25+1 826 €+3 727 €-1 901 €
Total+45 650 €+33 310 €+12 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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