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Maison 11 pièces 352 m²

VillePleyben (29)
Surface352
Coût Total318 508
Loyer Annuel34 456
Rentabilité10.82%
Cashflow/mois+897
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 203 000 €
Surface : 352 m²
Prix au m² : 576,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 352 m²

EXCLUSIVITE - PLEYBEN - Découvrez cet ensemble immobilier au centre de Pleyben mêlant habitation et local commercial, idéal pour un projet de vie ou d'investissement. La partie habitation entièrement à rénover, comprend une entrée indépendante, une pièce de plus 40 m2 aux deux étages, et une pièce de 17 m2 ainsi que des combles et un bâtiment de plus de 100 m2 avec de multiples possibilités d'aménagement. Le rez-de-chaussée accueille un local commercial avec vitrine sur rue, espace de vente, remises ,salles et sanitaires. Une cour et un jardin à l'arrière viennent compléter ce bien. Une opportunité rare pour créer un lieu unique alliant habitation et activité professionnelle.

Surface : 352 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pleyben
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29190
Coordonnées : 48.226870, -3.969109
Total : 318 508
Prix d'acquisition : 203 000
Travaux : 99 268
Valeur du bien : 302 268
Frais de notaire : 16 240
Coût estimé : 16 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 352
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2871€/mois
Loyer annuel estimé : 34456€/an
Fourchette totale : 2254€ - 3657€/mois
Fourchette annuelle : 27051€ - 43889€/an
Rentabilité brute :10.82%
Fourchette de rentabilité :8.49% - 13.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :528 000
Prix d'achat :203 000
Décote à l'achat :-325 000 (-61.6%)
Marge achat-revente :209 492€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 508
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 594,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :92,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 687,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 849,84
Coût de l'assurance :27 869,45
Taxe foncière : 3 445,63€/an
Soit par mois : 287,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 871,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 974,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :896,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 352 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 352 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 44 fenêtres (estimation basée sur 352 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (estimation basée sur 352 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 352 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 268(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 620
    Isolation toiture: 352 m² × 60€/m² = 21120€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 500€ = 22000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:16 000
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres × 4000€ = 16000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 520
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:4 928
    Mise aux normes plomberie: 352 m² × 14€/m² = 4928€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 456 €/an
Calcul : 2 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 508 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 115 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 268
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 836
Revenus locatifs : +34 456
Charges déductibles : -114 836
Résultat foncier Année 1 : -80 380(Déficit de 80 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 980
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 568 €/an
Revenus locatifs : +34 456
Charges déductibles : -15 568
Résultat foncier Années 2+ : 18 888 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58980.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 203 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 950(65% de 203 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 798 €/an
Calcul : 131 950 € × 3,636% = 4 798
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 456114 84711 018-80 39021 400 €58 990 €58 990 €
235 14515 29010 73019 855--39 135 €
335 84814 99110 43120 857--18 278 €
436 56514 68210 12121 884---
537 29714 3619 80122 936---
638 04314 0299 46924 013---
738 80313 6859 12525 118---
839 57913 3298 76926 250---
940 37112 9618 40027 410---
1041 17912 5798 01928 600---
1142 00212 1847 62329 818---
1242 84211 7747 21431 068---
1343 69911 3506 79032 349---
1444 57310 9116 35133 662---
1545 46410 4565 89635 008---
1646 3749 9865 42536 388---
1747 3019 4984 93837 803---
1848 2478 9934 43339 254---
1949 2128 4703 91040 742---
2050 1967 9293 36842 268---
2151 2007 3682 80843 832---
2252 2246 7872 22745 437---
2353 2696 1861 62547 083---
2454 3345 5631 00348 771---
2555 4214 91835850 503---
TOTAL1 103 647373 128159 850730 51821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 730 518
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 236-6 420+13 656
2+7 2360+7 236
3+7 2360+7 236
4+7 236+1 082+6 154
5+7 236+6 881+355
6+7 236+7 204+32
7+7 236+7 535-299
8+7 236+7 875-639
9+7 236+8 223-987
10+7 236+8 580-1 344
11+7 236+8 946-1 710
12+7 236+9 320-2 084
13+7 236+9 705-2 469
14+7 236+10 099-2 863
15+7 236+10 502-3 266
16+7 236+10 916-3 680
17+7 236+11 341-4 105
18+7 236+11 776-4 540
19+7 236+12 223-4 987
20+7 236+12 680-5 444
21+7 236+13 150-5 914
22+7 236+13 631-6 395
23+7 236+14 125-6 889
24+7 236+14 631-7 395
25+7 236+15 151-7 915
Total+180 900+219 156+-38 256
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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