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Appartement à vendre

VilleVierzon (18)
Surface54m²
Coût Total98 540€
Loyer Annuel6 817€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 212,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre

Découvrez ce charmant appartement à vendre, situé au cœur du Centre Ville de Vierzon, sur la rue des Epinettes. Avec une superficie de 54 m², cet appartement est idéal pour une personne seule ou un couple, offrant un espace de vie agréable et fonctionnel. Il est également idéal pour un investisseur souhaitant acquérir un bien prêt à louer.

Composé de 2 pièces, entièrement meublé avec gout, ce bien comprend une chambre confortable et un salon lumineux qui s'ouvre sur une cuisine entièrement équipée, parfaite pour préparer vos plats préférés. La salle de bain est pratique et bien agencée.

L'emplacement de cet appartement est un vrai atout. À seulement quelques minutes de marche, vous trouverez plusieurs stations de bus, dont celle de Vaillant à 270 m, la gare à 10mn à pied, ce qui facilite vos déplacements vers toute la ville et au-delà. Pour vos courses quotidiennes, le Carrefour Market est à seulement 670 m, vous garantissant un accès facile aux produits alimentaires et de première nécessité. De plus, pour les familles ou ceux qui projettent d’y vivre à long terme, l'Institut de formation en soins infirmiers se trouve à proximité, offrant une option scolaire appréciée.

Cette propriété combine confort et praticité, le tout dans un cadre urbain dynamique, où tout est à portée de main. Ne manquez pas l'opportunité de devenir propriétaire de ce bien attrayant. Que vous cherchiez à investir ou à trouver votre premier chez-vous, cet appartement répondra à vos attentes tout en vous garantissant un cadre de vie agréable.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout ce que cet appartement a à offrir. C'est une occasion à ne pas manquer qui pourrait devenir votre nouveau chez-vous !

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.222462, 2.060368
Total : 98 540€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 27 800€
Valeur du bien : 93 300€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6817€/an
Fourchette totale : 447€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 5367€ - 8660€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :839,29 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 322 €
Prix d'achat :65 500 €
Décote à l'achat :+20 178€ (+44.5%)
Marge achat-revente :-53 218€ (-117.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 302,44€
Coût de l'assurance :8 622,25€
Taxe foncière : 681,72€/an
Soit par mois : 56,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 568,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel non conforme
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et éventuel remplacement de la robinetterie et des joints
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un entretien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - entretien recommandé pour prolonger la durée de vie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 800 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:1 500€
    Vérification et remplacement robinetterie: 1 salle de bain × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien revêtement sol chambre: 15 m² × 80€/m² = 1 200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 817 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 540 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 036 €
Revenus locatifs : +6 817 €
Charges déductibles : -32 036 €
Résultat foncier Année 1 : -25 219 €(Déficit de 25 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 236 €/an
Revenus locatifs : +6 817 €
Charges déductibles : -4 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3819.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 817 €32 040 €3 213 €-25 222 €21 400 €3 822 €3 822 €
26 954 €4 153 €3 127 €2 800 €--1 022 €
37 093 €4 064 €3 037 €3 029 €---
47 234 €3 971 €2 945 €3 263 €---
57 379 €3 876 €2 849 €3 503 €---
67 527 €3 777 €2 751 €3 749 €---
77 677 €3 675 €2 649 €4 002 €---
87 831 €3 570 €2 543 €4 261 €---
97 987 €3 461 €2 435 €4 526 €---
108 147 €3 349 €2 322 €4 799 €---
118 310 €3 232 €2 206 €5 078 €---
128 476 €3 112 €2 085 €5 364 €---
138 646 €2 988 €1 961 €5 658 €---
148 819 €2 859 €1 833 €5 959 €---
158 995 €2 727 €1 700 €6 268 €---
169 175 €2 590 €1 563 €6 585 €---
179 359 €2 448 €1 421 €6 911 €---
189 546 €2 301 €1 275 €7 244 €---
199 737 €2 150 €1 123 €7 587 €---
209 931 €1 993 €967 €7 938 €---
2110 130 €1 832 €805 €8 298 €---
2210 333 €1 665 €638 €8 668 €---
2310 539 €1 492 €465 €9 047 €---
2410 750 €1 313 €287 €9 437 €---
2510 965 €1 129 €102 €9 836 €---
TOTAL218 357 €99 768 €46 302 €118 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 432 €-6 420 €+7 852 €
2+1 432 €0 €+1 432 €
3+1 432 €+602 €+830 €
4+1 432 €+979 €+453 €
5+1 432 €+1 051 €+381 €
6+1 432 €+1 125 €+307 €
7+1 432 €+1 201 €+231 €
8+1 432 €+1 278 €+154 €
9+1 432 €+1 358 €+74 €
10+1 432 €+1 440 €-8 €
11+1 432 €+1 523 €-91 €
12+1 432 €+1 609 €-177 €
13+1 432 €+1 697 €-265 €
14+1 432 €+1 788 €-356 €
15+1 432 €+1 881 €-449 €
16+1 432 €+1 976 €-544 €
17+1 432 €+2 073 €-641 €
18+1 432 €+2 173 €-741 €
19+1 432 €+2 276 €-844 €
20+1 432 €+2 381 €-949 €
21+1 432 €+2 489 €-1 057 €
22+1 432 €+2 600 €-1 168 €
23+1 432 €+2 714 €-1 282 €
24+1 432 €+2 831 €-1 399 €
25+1 432 €+2 951 €-1 519 €
Total+35 800 €+35 577 €+223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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