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Appartement à vendre

VilleVillers-Cotterêts (02)
Surface35.9m²
Coût Total103 258€
Loyer Annuel6 114€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-524€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 35.9 m²
Prix au m² : 1 668,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Orpi T. Gilles Immobilier vous propose cet appartement de 36 m², situé au 3 € étage d'une copropriété bénévole, en plein centre-ville de Villers-Cotterêts.

Cet appartement offre : une entrée sur cuisine, un salon, une chambre, une salle d'eau ainsi qu'un WC.

Le bien est actuellement loué pour un montant de 448 euros par mois.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations. Référence agence : 60

Ville : Villers-Cotterêts
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.258618, 3.078899
Total : 103 258€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 38 566€
Valeur du bien : 98 466€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35.9m²
Loyer prédit : 14.19€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6114€/an
Fourchette totale : 417€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 5008€ - 7466€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 808,59 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 928 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-5 028€ (-7.7%)
Marge achat-revente :-38 330€ (-59.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 258€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 027,38€
Coût de l'assurance :9 035,08€
Taxe foncière : 611,44€/an
Soit par mois : 50,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 448,00€/mois
Soit par an : 5 376,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 509,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-523,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 566 €(1 074 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 700€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 660€
    Carrelage: 4 m² × 90€/m² = 360€, Douche complète: 1 installation × 3000€ = 3000€, Lavabo et WC: 1 installation × 800€ = 800€, Plomberie et électricité: 1 installation × 500€ = 500€
  • Chambres:750€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:520€
    Peinture: 15 m² × 28€/m² = 420€, Main d'œuvre: 100€
  • Autres pièces:436€
    Peinture: 12 m² × 28€/m² = 336€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villers-Cotterêts (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 114 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 258 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 376 €/an
Calcul : 448 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 566 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 248 €
Revenus locatifs : +6 114 €
Charges déductibles : -48 248 €
Résultat foncier Année 1 : -42 133 €(Déficit de 42 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 682 €/an
Revenus locatifs : +6 114 €
Charges déductibles : -9 682 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 567 €/an(Déficit de 3 567 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20733.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 114 €48 251 €3 336 €-42 136 €21 400 €20 736 €20 736 €
26 237 €9 595 €3 246 €-3 358 €3 358 €-20 736 €
36 361 €9 502 €3 153 €-3 140 €3 140 €-20 736 €
46 489 €9 405 €3 057 €-2 917 €2 917 €-20 736 €
56 618 €9 306 €2 957 €-2 688 €2 688 €-20 736 €
66 751 €9 203 €2 854 €-2 452 €2 452 €-20 736 €
76 886 €9 097 €2 748 €-2 211 €2 211 €-20 736 €
87 024 €8 988 €2 639 €-1 964 €1 964 €-20 736 €
97 164 €8 874 €2 525 €-1 710 €1 710 €-20 736 €
107 307 €8 757 €2 408 €-1 450 €1 450 €-20 736 €
117 453 €8 636 €2 287 €-1 183 €1 183 €-20 736 €
127 603 €8 511 €2 163 €-909 €909 €--
137 755 €8 382 €2 033 €-628 €628 €--
147 910 €8 249 €1 900 €-339 €339 €--
158 068 €8 111 €1 762 €-43 €43 €--
168 229 €7 969 €1 620 €261 €---
178 394 €7 822 €1 473 €572 €---
188 562 €7 670 €1 321 €892 €---
198 733 €7 513 €1 164 €1 220 €---
208 908 €7 350 €1 002 €1 557 €---
219 086 €7 183 €834 €1 903 €---
229 267 €7 010 €661 €2 258 €---
239 453 €6 831 €482 €2 622 €---
249 642 €6 646 €297 €2 996 €---
259 835 €6 455 €106 €3 380 €---
TOTAL195 848 €245 315 €48 027 €-49 467 €46 392 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 918 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -49 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 284 €-6 420 €+7 704 €
2+1 284 €-1 007 €+2 291 €
3+1 284 €-942 €+2 226 €
4+1 284 €-875 €+2 159 €
5+1 284 €-806 €+2 090 €
6+1 284 €-736 €+2 020 €
7+1 284 €-663 €+1 947 €
8+1 284 €-589 €+1 873 €
9+1 284 €-513 €+1 797 €
10+1 284 €-435 €+1 719 €
11+1 284 €-355 €+1 639 €
12+1 284 €-273 €+1 557 €
13+1 284 €-188 €+1 472 €
14+1 284 €-102 €+1 386 €
15+1 284 €-13 €+1 297 €
16+1 284 €+78 €+1 206 €
17+1 284 €+172 €+1 112 €
18+1 284 €+268 €+1 016 €
19+1 284 €+366 €+918 €
20+1 284 €+467 €+817 €
21+1 284 €+571 €+713 €
22+1 284 €+677 €+607 €
23+1 284 €+787 €+497 €
24+1 284 €+899 €+385 €
25+1 284 €+1 014 €+270 €
Total+32 100 €-8 619 €+40 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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