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Immeuble 8 pièces 197 m²

Bien expiré
VilleFlers (61)
Surface197m²
Coût Total250 255€
Loyer Annuel20 257€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 218 384 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 108,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 197 m²

REF 902 : INVESTISSEMENT LOCATIF FLERS

Découvrez cet ensemble immobilier entièrement rénové et parfaitement pensé pour la location, situé en centre-ville de Flers.

La propriété se compose de deux logements distincts :

  • Maison principale en colocation avec 4 chambres et espaces communs meublés et équipés.
  • Duplex indépendant récemment rénové.

Très forte rentabilité : 24 700 € de revenus locatifs annuels. Aucun travaux à prévoir, pompe à chaleur récemment installée, DPE C.

Prix du bien : 218 384 € dont honoraires à la charge de l'acquéreur de 6 692 €.

Pour plus de renseignements veuillez contacter l'agence Laforêt Flers au [Coordonnées masquées]

Surface : 197 m²

Consommation énergie primaire : 150 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 132 € et 12 952 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.733470, -0.580735
Total : 250 255€
Prix d'acquisition : 218 384€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 232 784€
Frais de notaire : 17 471€
Coût estimé : 17 471€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1688€/mois
Loyer annuel estimé : 20257€/an
Fourchette totale : 1322€ - 2155€/mois
Fourchette annuelle : 15868€ - 25859€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 255€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 220,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 291,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 001,69€
Coût de l'assurance :21 271,68€
Taxe foncière : 2 025,66€/an
Soit par mois : 168,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 688,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 460,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 10 m²
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 48 m² (4 chambres)
Raison: État 4.0/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4.0/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€/m² = 10000€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 257 €/an
Calcul : 1 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 255 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 329 €
Revenus locatifs : +20 257 €
Charges déductibles : -25 329 €
Résultat foncier Année 1 : -5 072 €(Déficit de 5 072 €)
Imputable sur revenu global : 5 072 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 929 €/an
Revenus locatifs : +20 257 €
Charges déductibles : -10 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 328 €/an
Prix d'achat du bien : 218 384 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 950 €(65% de 218 384 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 162 €/an
Calcul : 141 950 € × 3,636% = 5 162 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 257 €25 337 €8 060 €-5 080 €5 080 €--
220 662 €10 719 €7 842 €9 943 €---
321 075 €10 494 €7 617 €10 581 €---
421 496 €10 261 €7 384 €11 236 €---
521 926 €10 020 €7 144 €11 906 €---
622 365 €9 772 €6 895 €12 593 €---
722 812 €9 515 €6 639 €13 297 €---
823 268 €9 250 €6 374 €14 018 €---
923 734 €8 976 €6 100 €14 757 €---
1024 209 €8 693 €5 817 €15 515 €---
1124 693 €8 401 €5 525 €16 292 €---
1225 187 €8 099 €5 223 €17 087 €---
1325 690 €7 787 €4 911 €17 903 €---
1426 204 €7 465 €4 588 €18 739 €---
1526 728 €7 132 €4 255 €19 596 €---
1627 263 €6 788 €3 911 €20 475 €---
1727 808 €6 433 €3 556 €21 375 €---
1828 364 €6 065 €3 189 €22 299 €---
1928 931 €5 686 €2 810 €23 245 €---
2029 510 €5 294 €2 418 €24 216 €---
2130 100 €4 890 €2 013 €25 211 €---
2230 702 €4 471 €1 595 €26 231 €---
2331 316 €4 039 €1 163 €27 277 €---
2431 943 €3 593 €717 €28 350 €---
2532 582 €3 132 €255 €29 450 €---
TOTAL648 826 €202 315 €116 002 €446 511 €5 080 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 524 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 254 €-1 524 €+5 778 €
2+4 254 €+2 983 €+1 271 €
3+4 254 €+3 174 €+1 080 €
4+4 254 €+3 371 €+883 €
5+4 254 €+3 572 €+682 €
6+4 254 €+3 778 €+476 €
7+4 254 €+3 989 €+265 €
8+4 254 €+4 205 €+49 €
9+4 254 €+4 427 €-173 €
10+4 254 €+4 655 €-401 €
11+4 254 €+4 887 €-633 €
12+4 254 €+5 126 €-872 €
13+4 254 €+5 371 €-1 117 €
14+4 254 €+5 622 €-1 368 €
15+4 254 €+5 879 €-1 625 €
16+4 254 €+6 142 €-1 888 €
17+4 254 €+6 413 €-2 159 €
18+4 254 €+6 690 €-2 436 €
19+4 254 €+6 974 €-2 720 €
20+4 254 €+7 265 €-3 011 €
21+4 254 €+7 563 €-3 309 €
22+4 254 €+7 869 €-3 615 €
23+4 254 €+8 183 €-3 929 €
24+4 254 €+8 505 €-4 251 €
25+4 254 €+8 835 €-4 581 €
Total+106 350 €+133 953 €+-27 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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