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Vente maison 5 pièces 170 m² Busque (81300) - Superimmo

Bien expiré
VilleBusque (81)
Surface170m²
Coût Total266 600€
Loyer Annuel18 043€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 147,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Busque- Maison de campagne d'environ 170 m² habitables comprenant 5 pièces sur un terrain d'environ 600 m². Cette ancienne ferme se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine équipée d'environ 25 m² donnant accès à un séjour/salon d'environ 55 m² avec un insert à bois, une buanderie et une salle d'eau avec WC. A l'étage, le palier dessert quatre belles chambres spacieuses (de 14 à 20 m²) ainsi qu'une salle d'eau récente composée d'une grande douche, une vasque et un WC. La maison est équipée de double vitrage et de volets persiennes, d'une climatisation réversible et d'un insert dans le séjour et chauffage électrique dans les chambres. L'électricité est aux normes, la toiture est isolée. Il y a une fosse septique aux normes. Le tout sur un terrain d'environ 600 m², sans vis à vis avec vue panoramique. Possibilité d'acquérir en plus un hangar d'environ 130 m² à rénover ainsi que deux appentis pour garer des véhicules. Elle se situe sur la commune de Busque, à 10 minutes de Briatexte et 5 minutes de Graulhet et de ses commodités. Honoraire charge Vendeur Bien visible en réalité virtuelle interactive, n'hésitez pas à nous contacter. Contacter l'agence de Graulhet au 05.32.09.13.40 Bérengère LE DORZE, agent commercial pour le compte d'ACCIMMO enregistre au RSAC de CASTRES N° 514478833. ACCIMMO le spécialiste de l'Immobilier TARN et Est Toulousain avec ses 6 Agences vous propose un large choix de biens sur les communes : Lavaur, Graulhet, Puylaurens , Saint Paul cap de Joux, Albi, Castre, Fiac, Damiatte, Saint Sulpice, Parisot , Briatexte, ainsi que toutes les communes environnantes.Afficher plus

Ville : Busque
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.785909, 1.936438
Total : 266 600€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 251 000€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18043€/an
Fourchette totale : 1162€ - 1945€/mois
Fourchette annuelle : 13947€ - 23341€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 852,09 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :314 854 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-119 854€ (-38.1%)
Marge achat-revente :48 254€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 306,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :66,65€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 372,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 271,26€
Coût de l'assurance :19 995,00€
Taxe foncière : 1 804,25€/an
Soit par mois : 150,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 503,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 523,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 200€
    Isolation combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 4 chambres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Busque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 288 €
Revenus locatifs : +18 043 €
Charges déductibles : -67 288 €
Résultat foncier Année 1 : -49 246 €(Déficit de 49 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 288 €/an
Revenus locatifs : +18 043 €
Charges déductibles : -11 288 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27845.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 043 €67 297 €8 693 €-49 254 €21 400 €27 854 €27 854 €
218 403 €11 063 €8 459 €7 340 €--20 514 €
318 771 €10 821 €8 217 €7 950 €--12 564 €
419 147 €10 571 €7 967 €8 576 €--3 988 €
519 530 €10 313 €7 709 €9 217 €---
619 920 €10 046 €7 442 €9 874 €---
720 319 €9 770 €7 166 €10 548 €---
820 725 €9 485 €6 881 €11 240 €---
921 140 €9 191 €6 587 €11 949 €---
1021 562 €8 886 €6 282 €12 676 €---
1121 994 €8 572 €5 967 €13 422 €---
1222 434 €8 246 €5 642 €14 187 €---
1322 882 €7 910 €5 306 €14 972 €---
1423 340 €7 563 €4 959 €15 777 €---
1523 807 €7 204 €4 600 €16 603 €---
1624 283 €6 833 €4 229 €17 450 €---
1724 769 €6 449 €3 845 €18 319 €---
1825 264 €6 053 €3 449 €19 211 €---
1925 769 €5 643 €3 039 €20 126 €---
2026 285 €5 220 €2 616 €21 065 €---
2126 810 €4 782 €2 178 €22 028 €---
2227 346 €4 330 €1 726 €23 016 €---
2327 893 €3 863 €1 259 €24 031 €---
2428 451 €3 380 €776 €25 071 €---
2529 020 €2 881 €277 €26 140 €---
TOTAL577 908 €246 373 €125 271 €331 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 789 €-6 420 €+10 209 €
2+3 789 €0 €+3 789 €
3+3 789 €0 €+3 789 €
4+3 789 €0 €+3 789 €
5+3 789 €+1 569 €+2 220 €
6+3 789 €+2 962 €+827 €
7+3 789 €+3 165 €+624 €
8+3 789 €+3 372 €+417 €
9+3 789 €+3 585 €+204 €
10+3 789 €+3 803 €-14 €
11+3 789 €+4 027 €-238 €
12+3 789 €+4 256 €-467 €
13+3 789 €+4 492 €-703 €
14+3 789 €+4 733 €-944 €
15+3 789 €+4 981 €-1 192 €
16+3 789 €+5 235 €-1 446 €
17+3 789 €+5 496 €-1 707 €
18+3 789 €+5 763 €-1 974 €
19+3 789 €+6 038 €-2 249 €
20+3 789 €+6 319 €-2 530 €
21+3 789 €+6 608 €-2 819 €
22+3 789 €+6 905 €-3 116 €
23+3 789 €+7 209 €-3 420 €
24+3 789 €+7 521 €-3 732 €
25+3 789 €+7 842 €-4 053 €
Total+94 725 €+99 461 €+-4 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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