Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison 5 pièces 170 m² Busque (81300) - Superimmo

VilleBusque (81)
Surface170
Coût Total266 600
Loyer Annuel18 043
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 147,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Busque- Maison de campagne d'environ 170 m² habitables comprenant 5 pièces sur un terrain d'environ 600 m². Cette ancienne ferme se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine équipée d'environ 25 m² donnant accès à un séjour/salon d'environ 55 m² avec un insert à bois, une buanderie et une salle d'eau avec WC. A l'étage, le palier dessert quatre belles chambres spacieuses (de 14 à 20 m²) ainsi qu'une salle d'eau récente composée d'une grande douche, une vasque et un WC. La maison est équipée de double vitrage et de volets persiennes, d'une climatisation réversible et d'un insert dans le séjour et chauffage électrique dans les chambres. L'électricité est aux normes, la toiture est isolée. Il y a une fosse septique aux normes. Le tout sur un terrain d'environ 600 m², sans vis à vis avec vue panoramique. Possibilité d'acquérir en plus un hangar d'environ 130 m² à rénover ainsi que deux appentis pour garer des véhicules. Elle se situe sur la commune de Busque, à 10 minutes de Briatexte et 5 minutes de Graulhet et de ses commodités. Honoraire charge Vendeur Bien visible en réalité virtuelle interactive, n'hésitez pas à nous contacter. Contacter l'agence de Graulhet au 05.32.09.13.40 Bérengère LE DORZE, agent commercial pour le compte d'ACCIMMO enregistre au RSAC de CASTRES N° 514478833. ACCIMMO le spécialiste de l'Immobilier TARN et Est Toulousain avec ses 6 Agences vous propose un large choix de biens sur les communes : Lavaur, Graulhet, Puylaurens , Saint Paul cap de Joux, Albi, Castre, Fiac, Damiatte, Saint Sulpice, Parisot , Briatexte, ainsi que toutes les communes environnantes.Afficher plus

Ville : Busque
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.785909, 1.936438
Total : 266 600
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 56 000
Valeur du bien : 251 000
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18043€/an
Fourchette totale : 1162€ - 1945€/mois
Fourchette annuelle : 13947€ - 23341€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 852,09 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :314 854
Prix d'achat :195 000
Décote à l'achat :-119 854 (-38.1%)
Marge achat-revente :48 254€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 306,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :66,65€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 372,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 271,26
Coût de l'assurance :19 995,00
Taxe foncière : 1 804,25€/an
Soit par mois : 150,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 503,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 523,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 200
    Isolation combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture chambres: 4 chambres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Busque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 600 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 288
Revenus locatifs : +18 043
Charges déductibles : -67 288
Résultat foncier Année 1 : -49 246(Déficit de 49 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 846
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 288 €/an
Revenus locatifs : +18 043
Charges déductibles : -11 288
Résultat foncier Années 2+ : 6 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27845.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 04367 2978 693-49 25421 400 €27 854 €27 854 €
218 40311 0638 4597 340--20 514 €
318 77110 8218 2177 950--12 564 €
419 14710 5717 9678 576--3 988 €
519 53010 3137 7099 217---
619 92010 0467 4429 874---
720 3199 7707 16610 548---
820 7259 4856 88111 240---
921 1409 1916 58711 949---
1021 5628 8866 28212 676---
1121 9948 5725 96713 422---
1222 4348 2465 64214 187---
1322 8827 9105 30614 972---
1423 3407 5634 95915 777---
1523 8077 2044 60016 603---
1624 2836 8334 22917 450---
1724 7696 4493 84518 319---
1825 2646 0533 44919 211---
1925 7695 6433 03920 126---
2026 2855 2202 61621 065---
2126 8104 7822 17822 028---
2227 3464 3301 72623 016---
2327 8933 8631 25924 031---
2428 4513 38077625 071---
2529 0202 88127726 140---
TOTAL577 908246 373125 271331 53521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 535
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 789-6 420+10 209
2+3 7890+3 789
3+3 7890+3 789
4+3 7890+3 789
5+3 789+1 569+2 220
6+3 789+2 962+827
7+3 789+3 165+624
8+3 789+3 372+417
9+3 789+3 585+204
10+3 789+3 803-14
11+3 789+4 027-238
12+3 789+4 256-467
13+3 789+4 492-703
14+3 789+4 733-944
15+3 789+4 981-1 192
16+3 789+5 235-1 446
17+3 789+5 496-1 707
18+3 789+5 763-1 974
19+3 789+6 038-2 249
20+3 789+6 319-2 530
21+3 789+6 608-2 819
22+3 789+6 905-3 116
23+3 789+7 209-3 420
24+3 789+7 521-3 732
25+3 789+7 842-4 053
Total+94 725+99 461+-4 736
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →