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Abbeville - immeuble de rapport 305 m2.

Bien expiré
VilleAbbeville (80)
Surface305m²
Coût Total465 300€
Loyer Annuel48 345€
Rentabilité10.39%
Cashflow/mois+1 129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 367 500 €
Surface : 305 m²
Prix au m² : 1 204,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 305 m²

Abbeville - Laurent Delattre votre agent Acd Immobilier cet immeuble de rapport à 2 pas du centre ville, comprenant : -au rez-de-chaussée : un local commercial d'une surface de 166,81 m2. Classe énergie : Dpe Vierge (en date du ). -Au premier étage : un appartement type T2, portant le no 1 Et comprenant : cuisine, salle-salon, salle de bains, wc, une chambre. Surface : 54,69 m2. Dpe en date du . Classe énergie : E. Energie primaire : 260 kWh/m2/an Emission de gaz à effet de serre : 41 kg CO2/m2/an Energie finale : 211 kWh/m2/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 970 € et 1360 € . 2021 étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. -Au premier étage : un appartement type T2, portant le no 2, Et comprenant : cuisine, salle, salle de bains, wc, une chambre. Surface : 42.40 m2. Dpe en date du . Classe énergie : E. Energie primaire : 328 kWh/m2/an Emission de gaz à effet de serre : 55 kg CO2/m2/an Energie finale : 273 kWh/m2/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 940 € et 1320 € . 2021 étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

-Au deuxième étage : un studio, portant le no 3, Et comprenant : une pièce à vivre/cuisine, salle d'eau, wc. Surface : 21.63 m2. Dpe en date du . Classe énergie : E. Energie primaire : 322 kWh/m2/an Emission de gaz à effet de serre : 39 kg CO2/m2/an Energie finale : 226 kWh/m2/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 520 € et 760 € . 2021 étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

-Au deuxième étage : un studio, portant le no 4, Et comprenant : une pièce à vivre avec coin cuisine, une chambre, salle d'eau, wc. Surface : 20.35 m2. Dpe en date du . Classe énergie : E. Energie primaire : 311 kWh/m2/an Emission de gaz à effet de serre : 35 kg CO2/m2/an Energie finale : 212 kWh/m2/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 480 € et 710 € . 2021 étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Chauffage des appartements et studio par chauffage central au gaz de ville. Local poubelles. Caves. Cour. Garage et 2 places parking loués également. Surfaces local et appartements : 305.88 m2. Pour visiter Acd Immobilier Abbeville - Mr Laurent Delattre - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.109720, 1.827800
Total : 465 300€
Prix d'acquisition : 367 500€
Travaux : 68 400€
Valeur du bien : 435 900€
Frais de notaire : 29 400€
Coût estimé : 29 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 305m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 4029€/mois
Loyer annuel estimé : 48345€/an
Fourchette totale : 3367€ - 4820€/mois
Fourchette annuelle : 40409€ - 57839€/an
Rentabilité brute :10.39%
Fourchette de rentabilité :8.68% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,68 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :472 041 €
Prix d'achat :367 500 €
Décote à l'achat :-104 541€ (-22.1%)
Marge achat-revente :6 741€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :465 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 307,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :190,00€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 2 497,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :226 800,81€
Coût de l'assurance :56 999,25€
Taxe foncière : 4 834,46€/an
Soit par mois : 402,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 028,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 899,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 128,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE E - Immeuble avec appartements - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: environ 30 fenêtres (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE E - Immeuble avec appartements - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 4 chauffe-eaux (1 par appartement)
Raison: DPE E - Immeuble avec appartements - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste dans l'appartement T2 no 1
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo dans l'appartement T2 no 1
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre de l'appartement T2 no 1
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre de l'appartement T2 no 2
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon de l'appartement T2 no 1
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 supposé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon de l'appartement T2 no 2
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 supposé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 400 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1000€ = 30000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:12 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 4 chauffe-eaux × 3000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambre T2 no 1: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambre T2 no 2: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon T2 no 1: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon T2 no 2: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 345 €/an
Calcul : 4 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 465 300 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 180 €
Revenus locatifs : +48 345 €
Charges déductibles : -91 180 €
Résultat foncier Année 1 : -42 835 €(Déficit de 42 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 780 €/an
Revenus locatifs : +48 345 €
Charges déductibles : -22 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 565 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21435.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 367 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 238 875 €(65% de 367 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 686 €/an
Calcul : 238 875 € × 3,636% = 8 686 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 345 €91 195 €15 680 €-42 850 €21 400 €21 450 €21 450 €
249 311 €22 379 €15 264 €26 933 €---
350 298 €21 949 €14 834 €28 349 €---
451 304 €21 504 €14 389 €29 800 €---
552 330 €21 043 €13 929 €31 287 €---
653 376 €20 567 €13 452 €32 810 €---
754 444 €20 074 €12 959 €34 370 €---
855 533 €19 564 €12 449 €35 969 €---
956 643 €19 036 €11 922 €37 607 €---
1057 776 €18 490 €11 376 €39 286 €---
1158 932 €17 925 €10 811 €41 007 €---
1260 110 €17 341 €10 226 €42 770 €---
1361 313 €16 736 €9 622 €44 577 €---
1462 539 €16 110 €8 996 €46 429 €---
1563 790 €15 463 €8 349 €48 327 €---
1665 065 €14 793 €7 679 €50 272 €---
1766 367 €14 100 €6 986 €52 266 €---
1867 694 €13 383 €6 269 €54 311 €---
1969 048 €12 642 €5 527 €56 406 €---
2070 429 €11 874 €4 760 €58 555 €---
2171 838 €11 080 €3 966 €60 757 €---
2273 274 €10 258 €3 144 €63 016 €---
2374 740 €9 408 €2 294 €65 331 €---
2476 235 €8 529 €1 415 €67 706 €---
2577 759 €7 619 €505 €70 140 €---
TOTAL1 548 491 €473 062 €226 801 €1 075 430 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 075 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 152 €-6 420 €+16 572 €
2+10 152 €+1 645 €+8 507 €
3+10 152 €+8 505 €+1 647 €
4+10 152 €+8 940 €+1 212 €
5+10 152 €+9 386 €+766 €
6+10 152 €+9 843 €+309 €
7+10 152 €+10 311 €-159 €
8+10 152 €+10 791 €-639 €
9+10 152 €+11 282 €-1 130 €
10+10 152 €+11 786 €-1 634 €
11+10 152 €+12 302 €-2 150 €
12+10 152 €+12 831 €-2 679 €
13+10 152 €+13 373 €-3 221 €
14+10 152 €+13 929 €-3 777 €
15+10 152 €+14 498 €-4 346 €
16+10 152 €+15 082 €-4 930 €
17+10 152 €+15 680 €-5 528 €
18+10 152 €+16 293 €-6 141 €
19+10 152 €+16 922 €-6 770 €
20+10 152 €+17 566 €-7 414 €
21+10 152 €+18 227 €-8 075 €
22+10 152 €+18 905 €-8 753 €
23+10 152 €+19 599 €-9 447 €
24+10 152 €+20 312 €-10 160 €
25+10 152 €+21 042 €-10 890 €
Total+253 800 €+322 629 €+-68 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 185 jours
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