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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSucy-en-Brie (94)
Surface74.3
Coût Total225 378
Loyer Annuel15 757
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-278
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 74.3 m²
Prix au m² : 2 624,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons, calme, Belle vue, Digicode, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Olga Andritchi vous propose: Sucy-en-Brie – Grand 3 pièces rénové avec 2 balcons

Dans une résidence calme et bien entretenue, découvrez ce bel appartement 3 pièces de 74,3 m² entièrement rénové, situé au 4? étage avec ascenseur. L'appartement se compose de : un spacieux séjour lumineux ouvrant sur balcon une cuisine indépendante équipée une chambre confortable avec rangement la 2 em chambre avec rangement et un balcon une salle de bain WC séparés Vous apprécierez particulièrement : ? les deux balcons avec vue dégagée ? le chauffage au sol pour un confort optimal ? la luminosité de l'appartement

Une cave et une place de stationnement extérieure complètent ce bien. Situation agréable à Sucy-en-Brie, proche des commodités et transports.

Collaboration inter-agences bienvenue Chers confrères, je suis ouverte au partage si vous avez un acquéreur.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 86 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 277 euros par mois (soit 3324 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 229 et classe CLIMAT A indice 3. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Olga Andritchi mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Evry sous le numéro 983507476, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Coordonnées : 48.776616, 2.527759
Total : 225 378
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 14 778
Valeur du bien : 209 778
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.3
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15757€/an
Fourchette totale : 1090€ - 1581€/mois
Fourchette annuelle : 13085€ - 18974€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 541,67 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 146
Prix d'achat :195 000
Décote à l'achat :-68 146 (-25.9%)
Marge achat-revente :37 768€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 378
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 117,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :65,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 183,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 855,82
Coût de l'assurance :19 720,57
Taxe foncière : 1 575,66€/an
Soit par mois : 131,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 277,00€/mois
Soit par an : 3 324,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 313,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 591,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 74.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des éléments de cuisine pour moderniser l'apparence
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et d'amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un léger entretien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'apparence
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 778(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 458
    Mise aux normes chauffage au sol: 74.3 m² × 60€/m² = 4458€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:960
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680
    Rafraîchissement parquet: 28 m² × 60€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 680
    Peinture murs et plafonds chambres: 28 m² × 60€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sucy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 458✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 757 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 378 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 324 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 778
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 054
Revenus locatifs : +15 757
Charges déductibles : -28 054
Résultat foncier Année 1 : -12 298(Déficit de 12 298 €)
Imputable sur revenu global : 12 298
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 276 €/an
Revenus locatifs : +15 757
Charges déductibles : -13 276
Résultat foncier Années 2+ : 2 480 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 75728 0627 595-12 30512 305 €--
216 07213 0827 3942 990---
316 39312 8747 1853 519---
416 72112 6586 9704 063---
517 05512 4356 7474 620---
617 39712 2046 5165 192---
717 74411 9666 2775 779---
818 09911 7196 0306 381---
918 46111 4635 7746 998---
1018 83111 1985 5107 632---
1119 20710 9255 2368 282---
1219 59110 6424 9538 950---
1319 98310 3494 6609 634---
1420 38310 0464 35710 337---
1520 7909 7324 04411 058---
1621 2069 4083 71911 798---
1721 6309 0723 38412 558---
1822 0638 7253 03613 338---
1922 5048 3662 67714 139---
2022 9547 9942 30514 960---
2123 4137 6091 92115 804---
2223 8827 2111 52316 670---
2324 3596 8001 11117 560---
2424 8476 37468518 473---
2525 3435 93324419 411---
TOTAL504 688266 846109 856237 84212 305Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 691
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 842
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 309-3 691+7 000
2+3 309+897+2 412
3+3 309+1 056+2 253
4+3 309+1 219+2 090
5+3 309+1 386+1 923
6+3 309+1 558+1 751
7+3 309+1 734+1 575
8+3 309+1 914+1 395
9+3 309+2 100+1 209
10+3 309+2 290+1 019
11+3 309+2 485+824
12+3 309+2 685+624
13+3 309+2 890+419
14+3 309+3 101+208
15+3 309+3 317-8
16+3 309+3 540-231
17+3 309+3 767-458
18+3 309+4 001-692
19+3 309+4 242-933
20+3 309+4 488-1 179
21+3 309+4 741-1 432
22+3 309+5 001-1 692
23+3 309+5 268-1 959
24+3 309+5 542-2 233
25+3 309+5 823-2 514
Total+82 725+71 353+11 372
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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