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Appartement Castelsarrasin 38.76 m2 - proche canal

VilleCastelsarrasin (82)
Surface38.76
Coût Total116 775
Loyer Annuel5 973
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-156
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 60 000 €
Surface : 38.76 m²
Prix au m² : 1 547,99 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre, agréable studio T1 de 38,76 m² (loi Carrez), situé au 2? étage avec ascenseur au sein d'une résidence calme et bien entretenue datant de 1994. Idéalement situé à proximité immédiate du canal, ce bien offre un cadre de vie paisible et agréable. Il se compose d'une pièce de vie lumineuse, avec un fort potentiel d'aménagement selon vos envies. Vendu libre de toute occupation, sans locataire en place, il est immédiatement disponible. Un cellier vient compléter ce bien, apportant un espace de rangement appréciable. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, ce qui en fait une excellente opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif. 58 lots de copropriété dont 18 d'habitations Pas de procédure en cours À découvrir sans tarder ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344137.pdf

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.040619, 1.111307
Total : 116 775
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 51 975
Valeur du bien : 111 975
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38.76
Loyer prédit : 12.84€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 15.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5973€/an
Fourchette totale : 417€ - 595€/mois
Fourchette annuelle : 5001€ - 7134€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 290 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 000
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :+10 000 (+20.0%)
Marge achat-revente :-66 775€ (-133.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 775
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 604,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 314,41
Coût de l'assurance :10 217,81
Taxe foncière : 597,34€/an
Soit par mois : 49,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 38.76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (38.76 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du sol en linoléum
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 975(1 341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète: 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 375
    Parquet flottant: 38.76 m² × 60€/m² = 2325€, Peinture murs et plafonds: 38.76 m² × 40€/m² = 1550€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement sol linoléum: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 973 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 775 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 975
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 750
Revenus locatifs : +5 973
Charges déductibles : -56 750
Résultat foncier Année 1 : -50 777(Déficit de 50 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 377
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 775 €/an
Revenus locatifs : +5 973
Charges déductibles : -4 775
Résultat foncier Années 2+ : 1 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29376.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 97356 7543 773-50 78021 400 €29 380 €29 380 €
26 0934 6773 6711 416--27 965 €
36 2154 5723 5661 643--26 321 €
46 3394 4633 4571 876--24 445 €
56 4664 3503 3442 115--22 330 €
66 5954 2343 2282 361--19 969 €
76 7274 1143 1082 613--17 356 €
86 8623 9902 9842 871--14 485 €
96 9993 8622 8563 137--11 348 €
107 1393 7302 7243 409--7 939 €
117 2813 5932 5873 689--4 251 €
127 4273 4522 4463 975---
137 5763 3062 3004 270---
147 7273 1552 1494 572---
157 8822 9991 9934 883---
168 0392 8381 8325 201---
178 2002 6721 6665 529---
188 3642 5001 4945 864---
198 5312 3221 3166 209---
208 7022 1391 1336 563---
218 8761 9499436 927---
229 0541 7537477 300---
239 2351 5515457 684---
249 4191 3423368 078---
259 6081 1261208 482---
TOTAL191 328131 44154 31459 88821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 888
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 254-6 420+7 674
2+1 2540+1 254
3+1 2540+1 254
4+1 2540+1 254
5+1 2540+1 254
6+1 2540+1 254
7+1 2540+1 254
8+1 2540+1 254
9+1 2540+1 254
10+1 2540+1 254
11+1 2540+1 254
12+1 254+1 193+61
13+1 254+1 281-27
14+1 254+1 372-118
15+1 254+1 465-211
16+1 254+1 560-306
17+1 254+1 659-405
18+1 254+1 759-505
19+1 254+1 863-609
20+1 254+1 969-715
21+1 254+2 078-824
22+1 254+2 190-936
23+1 254+2 305-1 051
24+1 254+2 423-1 169
25+1 254+2 545-1 291
Total+31 350+19 242+12 108
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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