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Duplex 2 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface55m²
Coût Total77 160€
Loyer Annuel6 750€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Duplex 2 pièces 55 m²

Appartement en duplex en très bon état, composé d'un belle pièce de vie et loué 362.13 € + 50 € de charges. Idéal investisseur.

Au 4ème étage avec ascenseur d'une résidence en centre ville :

Appartement duplex de type 2 bis :

Entrée avec placard, cuisine équipée ouverte sur salon-séjour spacieux, WC, salle de bains. Chambre en duplex à l'étage.

Chauffage électrique, double vitrage.

Taxe foncière : 750 € environ / Charges annuelles : 1600 €

Ccopropriété qui comporte 30 lots. La moyenne des charges courantes annuelles pour ces lots est de 1600 €. Procédure contre le syndicat : Non

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr

Surface : 55 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 30 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2026

Consommation énergie primaire : 270 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 401 € et 1 895 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.695534, 4.946082
Total : 77 160€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 17 760€
Valeur du bien : 72 760€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6750€/an
Fourchette totale : 443€ - 715€/mois
Fourchette annuelle : 5314€ - 8575€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :773,7 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 553 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+12 447€ (+29.2%)
Marge achat-revente :-34 607€ (-81.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 410,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 097,12€
Coût de l'assurance :6 751,50€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 562,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 4 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 760 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:160€
    Peinture salle de bain: 4 m² × 40€/m² = 160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 750 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 070 €
Revenus locatifs : +6 750 €
Charges déductibles : -23 070 €
Résultat foncier Année 1 : -16 319 €(Déficit de 16 319 €)
Imputable sur revenu global : 16 319 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 310 €/an
Revenus locatifs : +6 750 €
Charges déductibles : -5 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 441 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 750 €23 072 €2 692 €-16 322 €16 322 €--
26 885 €5 242 €2 622 €1 643 €---
37 023 €5 169 €2 549 €1 854 €---
47 164 €5 094 €2 474 €2 070 €---
57 307 €5 016 €2 396 €2 291 €---
67 453 €4 935 €2 315 €2 518 €---
77 602 €4 851 €2 231 €2 751 €---
87 754 €4 764 €2 144 €2 990 €---
97 909 €4 674 €2 054 €3 235 €---
108 067 €4 581 €1 961 €3 486 €---
118 229 €4 485 €1 865 €3 744 €---
128 393 €4 385 €1 765 €4 008 €---
138 561 €4 281 €1 661 €4 280 €---
148 732 €4 174 €1 554 €4 558 €---
158 907 €4 063 €1 443 €4 844 €---
169 085 €3 948 €1 328 €5 137 €---
179 267 €3 829 €1 209 €5 438 €---
189 452 €3 705 €1 085 €5 747 €---
199 641 €3 577 €957 €6 064 €---
209 834 €3 445 €825 €6 389 €---
2110 031 €3 308 €688 €6 723 €---
2210 231 €3 166 €546 €7 066 €---
2310 436 €3 018 €398 €7 418 €---
2410 645 €2 866 €246 €7 779 €---
2510 858 €2 708 €88 €8 150 €---
TOTAL216 217 €122 358 €39 097 €93 859 €16 322 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 897 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 418 €-4 897 €+6 315 €
2+1 418 €+493 €+925 €
3+1 418 €+556 €+862 €
4+1 418 €+621 €+797 €
5+1 418 €+687 €+731 €
6+1 418 €+755 €+663 €
7+1 418 €+825 €+593 €
8+1 418 €+897 €+521 €
9+1 418 €+970 €+448 €
10+1 418 €+1 046 €+372 €
11+1 418 €+1 123 €+295 €
12+1 418 €+1 203 €+215 €
13+1 418 €+1 284 €+134 €
14+1 418 €+1 367 €+51 €
15+1 418 €+1 453 €-35 €
16+1 418 €+1 541 €-123 €
17+1 418 €+1 631 €-213 €
18+1 418 €+1 724 €-306 €
19+1 418 €+1 819 €-401 €
20+1 418 €+1 917 €-499 €
21+1 418 €+2 017 €-599 €
22+1 418 €+2 120 €-702 €
23+1 418 €+2 225 €-807 €
24+1 418 €+2 334 €-916 €
25+1 418 €+2 445 €-1 027 €
Total+35 450 €+28 158 €+7 292 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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