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maison vente 6 pieces marcilly le hayer 200m2

VilleMarcilly-le-Hayer (10)
Surface200m²
Coût Total250 400€
Loyer Annuel18 118€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 040 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 30 minutes de Troyes, 20 minutes de Romilly-sur-seine et Nogent-sur-seine et à 1h15 de Paris, venez découvrir cette longère entièrement rénovée à Marcilly-le-Hayer

  • 196 m2 habitables.
  • Pièce de vie de 70 m 2.
  • 5 chambres dont une suite parentale de 22 m2.
  • Terrain de 1583 m2 avec dépendance.

Coté équipements:

  • Pompe à chaleur air/air, climatisation reversible.
  • Cheminée avec insert.
  • Chauffe-eau thermodynamique.
  • Double vitrage.
  • Fibre installée
  • Assainissement individuel neuf !! ( micro-station )
  • Classement DPE B

Les bonus ? :

  • Logement attenant pouvant être utilisé en location courte durée type Airbnb
  • Espace extérieur ( anciennement grange ) en cours de réalisation pour installer terrasse, coin jaccuzzi, braséro...

VIDEO VISITE disponible sur demande.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE B indice 106 et classe CLIMAT A indice 3. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Erik COUCHOT mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 850130048, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Marcilly-le-Hayer
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10290
Total : 250 400€
Prix d'acquisition : 208 000€
Travaux : 25 760€
Valeur du bien : 233 760€
Frais de notaire : 16 640€
Coût estimé : 16 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1510€/mois
Loyer annuel estimé : 18118€/an
Fourchette totale : 1164€ - 1959€/mois
Fourchette annuelle : 13964€ - 23508€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :773,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 666 €
Prix d'achat :208 000 €
Décote à l'achat :+53 334€ (+34.5%)
Marge achat-revente :-95 734€ (-61.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 293,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 466,09€
Coût de l'assurance :21 284,00€
Taxe foncière : 1 811,78€/an
Soit par mois : 150,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 509,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 444,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des installations sanitaires
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 760 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:5 760€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 960€
  • Salle de bain:800€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marcilly-le-Hayer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 118 €/an
Calcul : 1 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 505 €
Revenus locatifs : +18 118 €
Charges déductibles : -36 505 €
Résultat foncier Année 1 : -18 387 €(Déficit de 18 387 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 745 €/an
Revenus locatifs : +18 118 €
Charges déductibles : -10 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7687.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 200 €(65% de 208 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 916 €/an
Calcul : 135 200 € × 3,636% = 4 916 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 118 €36 513 €8 090 €-18 395 €10 700 €7 695 €7 695 €
218 480 €10 535 €7 871 €7 946 €---
318 850 €10 309 €7 646 €8 541 €---
419 227 €10 075 €7 412 €9 151 €---
519 611 €9 834 €7 171 €9 777 €---
620 003 €9 585 €6 922 €10 418 €---
720 404 €9 328 €6 665 €11 076 €---
820 812 €9 062 €6 399 €11 750 €---
921 228 €8 787 €6 124 €12 441 €---
1021 652 €8 503 €5 840 €13 149 €---
1122 085 €8 210 €5 547 €13 875 €---
1222 527 €7 907 €5 244 €14 620 €---
1322 978 €7 594 €4 931 €15 384 €---
1423 437 €7 271 €4 608 €16 167 €---
1523 906 €6 937 €4 273 €16 969 €---
1624 384 €6 591 €3 928 €17 793 €---
1724 872 €6 235 €3 571 €18 637 €---
1825 369 €5 866 €3 203 €19 503 €---
1925 877 €5 485 €2 822 €20 391 €---
2026 394 €5 092 €2 429 €21 302 €---
2126 922 €4 685 €2 022 €22 237 €---
2227 460 €4 265 €1 602 €23 195 €---
2328 010 €3 831 €1 168 €24 178 €---
2428 570 €3 383 €720 €25 187 €---
2529 141 €2 920 €257 €26 222 €---
TOTAL580 317 €208 805 €116 466 €371 513 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 805 €-3 210 €+7 015 €
2+3 805 €+75 €+3 730 €
3+3 805 €+2 562 €+1 243 €
4+3 805 €+2 745 €+1 060 €
5+3 805 €+2 933 €+872 €
6+3 805 €+3 125 €+680 €
7+3 805 €+3 323 €+482 €
8+3 805 €+3 525 €+280 €
9+3 805 €+3 732 €+73 €
10+3 805 €+3 945 €-140 €
11+3 805 €+4 163 €-358 €
12+3 805 €+4 386 €-581 €
13+3 805 €+4 615 €-810 €
14+3 805 €+4 850 €-1 045 €
15+3 805 €+5 091 €-1 286 €
16+3 805 €+5 338 €-1 533 €
17+3 805 €+5 591 €-1 786 €
18+3 805 €+5 851 €-2 046 €
19+3 805 €+6 117 €-2 312 €
20+3 805 €+6 391 €-2 586 €
21+3 805 €+6 671 €-2 866 €
22+3 805 €+6 959 €-3 154 €
23+3 805 €+7 254 €-3 449 €
24+3 805 €+7 556 €-3 751 €
25+3 805 €+7 866 €-4 061 €
Total+95 125 €+111 454 €+-16 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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