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Maison De Bourg Avec Garage

Bien expiré
VilleSaint-Gonnery (56)
Surface144m²
Coût Total182 540€
Loyer Annuel13 911€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 500 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 739,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 144 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 174 m² de terrain, Parquet, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif

Saint-Gonnery, petit village tranquille avec son joli étang, entre Loudéac et Pontivy vous propose de découvrir cette spacieuse maison. Située dans le bourg, proche de l'épicerie, des écoles et parcs, elle se compose d'une entrée qui dessert le salon lumineux et une grande cuisine/salle à manger. Le rez-de-chaussée dispose également d'un espace complètement modulable avec une buanderie ayant un puits, un Wc et une salle de bains ainsi que la partie chaufferie et un garage entièrement neuf. A l'étage, un grand palier, une salle d'eau avec Wc et douche, deux belles chambres. Vous pourrez également profiter de la terrasse accessible au premier étage. Idéal pour primo-accédants, locatif, cette maison de bourg mitoyenne offre de nombreuses possibilités d'aménagements. Contactez-Nous pour plus de renseignements !

Ville : Saint-Gonnery
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Coordonnées : 48.122940, -2.820410
Total : 182 540€
Prix d'acquisition : 106 500€
Travaux : 67 520€
Valeur du bien : 174 020€
Frais de notaire : 8 520€
Coût estimé : 8 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1159€/mois
Loyer annuel estimé : 13911€/an
Fourchette totale : 895€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 10746€ - 18010€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 245,65 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 373 €
Prix d'achat :106 500 €
Décote à l'achat :-72 873€ (-40.6%)
Marge achat-revente :-3 167€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 903,04€
Coût de l'assurance :15 972,25€
Taxe foncière : 1 391,14€/an
Soit par mois : 115,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 159,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec parquet usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 520 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 520€
    Isolation toiture/combles: 144 m² × 80€/m² = 11520€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol salon:1 600€
    Rénovation parquet salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gonnery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 159 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 911 €/an
Calcul : 1 159 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 391 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 442 €
Revenus locatifs : +13 911 €
Charges déductibles : -75 442 €
Résultat foncier Année 1 : -61 530 €(Déficit de 61 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 922 €/an
Revenus locatifs : +13 911 €
Charges déductibles : -7 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40130.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 225 €(65% de 106 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 517 €/an
Calcul : 69 225 € × 3,636% = 2 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 911 €75 448 €5 898 €-61 536 €21 400 €40 136 €40 136 €
214 190 €7 768 €5 738 €6 421 €--33 715 €
314 473 €7 604 €5 574 €6 870 €--26 845 €
414 763 €7 434 €5 403 €7 329 €--19 516 €
515 058 €7 258 €5 228 €7 800 €--11 715 €
615 359 €7 076 €5 046 €8 283 €--3 432 €
715 666 €6 889 €4 859 €8 778 €---
815 980 €6 695 €4 665 €9 285 €---
916 299 €6 494 €4 464 €9 805 €---
1016 625 €6 288 €4 258 €10 338 €---
1116 958 €6 074 €4 044 €10 884 €---
1217 297 €5 853 €3 823 €11 444 €---
1317 643 €5 625 €3 595 €12 018 €---
1417 996 €5 389 €3 359 €12 607 €---
1518 356 €5 145 €3 115 €13 210 €---
1618 723 €4 894 €2 864 €13 829 €---
1719 097 €4 634 €2 604 €14 464 €---
1819 479 €4 365 €2 335 €15 114 €---
1919 869 €4 087 €2 057 €15 782 €---
2020 266 €3 800 €1 770 €16 466 €---
2120 672 €3 504 €1 474 €17 167 €---
2221 085 €3 198 €1 168 €17 887 €---
2321 507 €2 882 €852 €18 625 €---
2421 937 €2 555 €525 €19 382 €---
2522 376 €2 217 €187 €20 158 €---
TOTAL445 586 €203 174 €84 903 €242 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 921 €-6 420 €+9 341 €
2+2 921 €0 €+2 921 €
3+2 921 €0 €+2 921 €
4+2 921 €0 €+2 921 €
5+2 921 €0 €+2 921 €
6+2 921 €0 €+2 921 €
7+2 921 €+1 604 €+1 317 €
8+2 921 €+2 786 €+135 €
9+2 921 €+2 941 €-20 €
10+2 921 €+3 101 €-180 €
11+2 921 €+3 265 €-344 €
12+2 921 €+3 433 €-512 €
13+2 921 €+3 605 €-684 €
14+2 921 €+3 782 €-861 €
15+2 921 €+3 963 €-1 042 €
16+2 921 €+4 149 €-1 228 €
17+2 921 €+4 339 €-1 418 €
18+2 921 €+4 534 €-1 613 €
19+2 921 €+4 734 €-1 813 €
20+2 921 €+4 940 €-2 019 €
21+2 921 €+5 150 €-2 229 €
22+2 921 €+5 366 €-2 445 €
23+2 921 €+5 588 €-2 667 €
24+2 921 €+5 815 €-2 894 €
25+2 921 €+6 048 €-3 127 €
Total+73 025 €+72 724 €+301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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