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Maison De Bourg Avec Garage

VilleSaint-Gonnery (56)
Surface144
Coût Total182 540
Loyer Annuel13 911
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 500 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 739,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 144 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 174 m² de terrain, Parquet, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif

Saint-Gonnery, petit village tranquille avec son joli étang, entre Loudéac et Pontivy vous propose de découvrir cette spacieuse maison. Située dans le bourg, proche de l'épicerie, des écoles et parcs, elle se compose d'une entrée qui dessert le salon lumineux et une grande cuisine/salle à manger. Le rez-de-chaussée dispose également d'un espace complètement modulable avec une buanderie ayant un puits, un Wc et une salle de bains ainsi que la partie chaufferie et un garage entièrement neuf. A l'étage, un grand palier, une salle d'eau avec Wc et douche, deux belles chambres. Vous pourrez également profiter de la terrasse accessible au premier étage. Idéal pour primo-accédants, locatif, cette maison de bourg mitoyenne offre de nombreuses possibilités d'aménagements. Contactez-Nous pour plus de renseignements !

Ville : Saint-Gonnery
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Coordonnées : 48.122940, -2.820410
Total : 182 540
Prix d'acquisition : 106 500
Travaux : 67 520
Valeur du bien : 174 020
Frais de notaire : 8 520
Coût estimé : 8 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1159€/mois
Loyer annuel estimé : 13911€/an
Fourchette totale : 895€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 10746€ - 18010€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 245,65 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 373
Prix d'achat :106 500
Décote à l'achat :-72 873 (-40.6%)
Marge achat-revente :-3 167€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 903,04
Coût de l'assurance :15 972,25
Taxe foncière : 1 391,14€/an
Soit par mois : 115,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 159,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec parquet usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 520(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 520
    Isolation toiture/combles: 144 m² × 80€/m² = 11520€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:12 600
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol salon:1 600
    Rénovation parquet salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 200
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gonnery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 120✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 159 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 911 €/an
Calcul : 1 159 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 540 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 391 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 442
Revenus locatifs : +13 911
Charges déductibles : -75 442
Résultat foncier Année 1 : -61 530(Déficit de 61 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 130
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 922 €/an
Revenus locatifs : +13 911
Charges déductibles : -7 922
Résultat foncier Années 2+ : 5 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40130.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 225(65% de 106 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 517 €/an
Calcul : 69 225 € × 3,636% = 2 517
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 91175 4485 898-61 53621 400 €40 136 €40 136 €
214 1907 7685 7386 421--33 715 €
314 4737 6045 5746 870--26 845 €
414 7637 4345 4037 329--19 516 €
515 0587 2585 2287 800--11 715 €
615 3597 0765 0468 283--3 432 €
715 6666 8894 8598 778---
815 9806 6954 6659 285---
916 2996 4944 4649 805---
1016 6256 2884 25810 338---
1116 9586 0744 04410 884---
1217 2975 8533 82311 444---
1317 6435 6253 59512 018---
1417 9965 3893 35912 607---
1518 3565 1453 11513 210---
1618 7234 8942 86413 829---
1719 0974 6342 60414 464---
1819 4794 3652 33515 114---
1919 8694 0872 05715 782---
2020 2663 8001 77016 466---
2120 6723 5041 47417 167---
2221 0853 1981 16817 887---
2321 5072 88285218 625---
2421 9372 55552519 382---
2522 3762 21718720 158---
TOTAL445 586203 17484 903242 41221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 412
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 921-6 420+9 341
2+2 9210+2 921
3+2 9210+2 921
4+2 9210+2 921
5+2 9210+2 921
6+2 9210+2 921
7+2 921+1 604+1 317
8+2 921+2 786+135
9+2 921+2 941-20
10+2 921+3 101-180
11+2 921+3 265-344
12+2 921+3 433-512
13+2 921+3 605-684
14+2 921+3 782-861
15+2 921+3 963-1 042
16+2 921+4 149-1 228
17+2 921+4 339-1 418
18+2 921+4 534-1 613
19+2 921+4 734-1 813
20+2 921+4 940-2 019
21+2 921+5 150-2 229
22+2 921+5 366-2 445
23+2 921+5 588-2 667
24+2 921+5 815-2 894
25+2 921+6 048-3 127
Total+73 025+72 724+301
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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