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Maison de ville 4 pièces 73 m²

VilleTourouvre (61)
Surface73m²
Coût Total89 736€
Loyer Annuel5 238€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 950 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 478,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 73 m²

Charmante maison mitoyenne à rénover

L'agence My Home Immobilier de Mortagne-au-Perche vous propose à la vente cette maison de ville à rénover. Agencement Rez-de-chaussée?: cuisine, salon avec cheminée, 1 chambre, WC séparé et salle d'eau 1er étage?: 1 chambre et grenier aménageable Extérieur et équipements Jardin?: 731 m² non attenant Toiture?: en bon état Raccordements?: tout-à-l'égout Informations pratiques Pour organiser une visite, contactez dès maintenant Christine Clauzard au [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Votre conseiller My HOME IMMOBILIER : Christine CLAUZARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 378 264 089

Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/03/2024

Consommation énergie primaire : 607 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 351.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 284 € et 3 091 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Tourouvre
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61190
Coordonnées : 48.599854, 0.678715
Total : 89 736€
Prix d'acquisition : 34 950€
Travaux : 51 990€
Valeur du bien : 86 940€
Frais de notaire : 2 796€
Coût estimé : 2 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.60€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 436€/mois
Loyer annuel estimé : 5238€/an
Fourchette totale : 336€ - 567€/mois
Fourchette annuelle : 4029€ - 6808€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225,81 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 484 €
Prix d'achat :34 950 €
Décote à l'achat :-54 534€ (-60.9%)
Marge achat-revente :-252€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 736€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 738,02€
Coût de l'assurance :7 851,90€
Taxe foncière : 523,76€/an
Soit par mois : 43,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 436,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, évier, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 990 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 840€
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 80€/m² = 5840€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 238 €/an
Calcul : 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 736 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 724 €
Revenus locatifs : +5 238 €
Charges déductibles : -55 724 €
Résultat foncier Année 1 : -50 487 €(Déficit de 50 487 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 087 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 734 €/an
Revenus locatifs : +5 238 €
Charges déductibles : -3 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29086.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 718 €(65% de 34 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 826 €/an
Calcul : 22 718 € × 3,636% = 826 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 238 €55 727 €2 899 €-50 489 €21 400 €29 089 €29 089 €
25 342 €3 659 €2 821 €1 684 €--27 406 €
35 449 €3 578 €2 740 €1 871 €--25 534 €
45 558 €3 494 €2 656 €2 064 €--23 470 €
55 669 €3 408 €2 570 €2 262 €--21 209 €
65 783 €3 319 €2 481 €2 464 €--18 744 €
75 898 €3 226 €2 388 €2 672 €--16 072 €
86 016 €3 131 €2 293 €2 885 €--13 187 €
96 137 €3 033 €2 195 €3 104 €--10 083 €
106 259 €2 931 €2 093 €3 329 €--6 754 €
116 385 €2 826 €1 988 €3 559 €--3 195 €
126 512 €2 717 €1 879 €3 795 €---
136 643 €2 605 €1 767 €4 038 €---
146 775 €2 489 €1 651 €4 286 €---
156 911 €2 369 €1 531 €4 542 €---
167 049 €2 246 €1 408 €4 804 €---
177 190 €2 118 €1 280 €5 072 €---
187 334 €1 986 €1 148 €5 348 €---
197 481 €1 849 €1 011 €5 631 €---
207 630 €1 708 €870 €5 922 €---
217 783 €1 563 €725 €6 220 €---
227 939 €1 412 €574 €6 527 €---
238 097 €1 256 €419 €6 841 €---
248 259 €1 096 €258 €7 163 €---
258 424 €930 €92 €7 495 €---
TOTAL167 763 €114 674 €41 738 €53 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 100 €-6 420 €+7 520 €
2+1 100 €0 €+1 100 €
3+1 100 €0 €+1 100 €
4+1 100 €0 €+1 100 €
5+1 100 €0 €+1 100 €
6+1 100 €0 €+1 100 €
7+1 100 €0 €+1 100 €
8+1 100 €0 €+1 100 €
9+1 100 €0 €+1 100 €
10+1 100 €0 €+1 100 €
11+1 100 €0 €+1 100 €
12+1 100 €+1 139 €-39 €
13+1 100 €+1 211 €-111 €
14+1 100 €+1 286 €-186 €
15+1 100 €+1 362 €-262 €
16+1 100 €+1 441 €-341 €
17+1 100 €+1 522 €-422 €
18+1 100 €+1 604 €-504 €
19+1 100 €+1 689 €-589 €
20+1 100 €+1 777 €-677 €
21+1 100 €+1 866 €-766 €
22+1 100 €+1 958 €-858 €
23+1 100 €+2 052 €-952 €
24+1 100 €+2 149 €-1 049 €
25+1 100 €+2 248 €-1 148 €
Total+27 500 €+16 885 €+10 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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