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Bien rare - ensemble immobilier modane loutraz

VilleModane (73)
Surface100m²
Coût Total212 500€
Loyer Annuel12 085€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces

Ensemble immobilier composé:

  • d'un appartement de type 5 bis
  • d'un studio
  • d'un terrain constructible de 298m2

Possibilité de découpage des biens (nous consulter). Prix d'ensemble : 150 000€ Fai

Ville : Modane
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73500
Coordonnées : 45.201640, 6.672900
Total : 212 500€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 200 500€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 13.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1007€/mois
Loyer annuel estimé : 12085€/an
Fourchette totale : 754€ - 1345€/mois
Fourchette annuelle : 9049€ - 16140€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 252,34 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 234 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+24 766€ (+19.8%)
Marge achat-revente :-87 266€ (-69.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 066,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 128,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 331,74€
Coût de l'assurance :18 593,75€
Taxe foncière : 1 208,52€/an
Soit par mois : 100,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 007,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine visible en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Modane (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 085 €/an
Calcul : 1 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 209 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 839 €
Revenus locatifs : +12 085 €
Charges déductibles : -59 839 €
Résultat foncier Année 1 : -47 754 €(Déficit de 47 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 339 €/an
Revenus locatifs : +12 085 €
Charges déductibles : -9 339 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26353.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 085 €59 846 €7 393 €-47 760 €21 400 €26 360 €26 360 €
212 327 €9 153 €7 200 €3 174 €--23 186 €
312 573 €8 952 €7 000 €3 621 €--19 565 €
412 825 €8 745 €6 793 €4 080 €--15 485 €
513 081 €8 531 €6 578 €4 551 €--10 934 €
613 343 €8 308 €6 356 €5 035 €--5 900 €
713 610 €8 078 €6 126 €5 532 €--368 €
813 882 €7 839 €5 887 €6 043 €---
914 160 €7 592 €5 640 €6 567 €---
1014 443 €7 336 €5 384 €7 107 €---
1114 732 €7 071 €5 119 €7 660 €---
1215 026 €6 797 €4 845 €8 230 €---
1315 327 €6 513 €4 560 €8 814 €---
1415 634 €6 218 €4 266 €9 416 €---
1515 946 €5 913 €3 961 €10 033 €---
1616 265 €5 597 €3 645 €10 668 €---
1716 590 €5 270 €3 317 €11 321 €---
1816 922 €4 931 €2 978 €11 992 €---
1917 261 €4 580 €2 627 €12 681 €---
2017 606 €4 216 €2 264 €13 390 €---
2117 958 €3 839 €1 887 €14 119 €---
2218 317 €3 449 €1 497 €14 868 €---
2318 684 €3 045 €1 093 €15 639 €---
2419 057 €2 626 €674 €16 431 €---
2519 438 €2 193 €241 €17 245 €---
TOTAL387 094 €206 639 €107 332 €180 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 538 €-6 420 €+8 958 €
2+2 538 €0 €+2 538 €
3+2 538 €0 €+2 538 €
4+2 538 €0 €+2 538 €
5+2 538 €0 €+2 538 €
6+2 538 €0 €+2 538 €
7+2 538 €0 €+2 538 €
8+2 538 €+1 703 €+835 €
9+2 538 €+1 970 €+568 €
10+2 538 €+2 132 €+406 €
11+2 538 €+2 298 €+240 €
12+2 538 €+2 469 €+69 €
13+2 538 €+2 644 €-106 €
14+2 538 €+2 825 €-287 €
15+2 538 €+3 010 €-472 €
16+2 538 €+3 200 €-662 €
17+2 538 €+3 396 €-858 €
18+2 538 €+3 597 €-1 059 €
19+2 538 €+3 804 €-1 266 €
20+2 538 €+4 017 €-1 479 €
21+2 538 €+4 236 €-1 698 €
22+2 538 €+4 460 €-1 922 €
23+2 538 €+4 692 €-2 154 €
24+2 538 €+4 929 €-2 391 €
25+2 538 €+5 174 €-2 636 €
Total+63 450 €+54 137 €+9 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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