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Maison de Maître à vendre à LUCERAM 160 m² 4 chambres jardins terrasses caves

VilleLucéram (06)
Surface157m²
Coût Total406 680€
Loyer Annuel30 791€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 2 006,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 2, Balcon, Jardin

Au coeur du magnifique village de Lucéram, découvrez cette maison de Maître , pleine de charme et de caractère, offrant un cadre de vie exceptionnel, au calme absolu à une trentaine de minutes de NICE. Dés l'entrée vous serez séduit par son majestueux escalier, véritable pièce maîtresse de la maison, qui dessert l'espace nuit sur 2 niveaux avec 4 très grandes chambres allant de 17 m² à 25 m², salle d'eau et WC. La maison propose également un salon chaleureux donnant sur une grande terrasse avec une très belle vue dégagée, une cuisine indépendante, un WC, une salle de douche. Vous pourrez accéder à la deuxième terrasse couverte et au grand jardin plat de 500 m² avec cabanon et barbecue par un escalier intérieur. 3 caves complètent ce bien. Ce bien rare , chargé d'authenticité, séduira les amoureux de belles demeures, de nature et de tranquillité pour profiter pleinement de la douceur de vivre de l'arrière pays niçois. Référence agence : 555 - https://telemaque.orpi.coop/agence/5208/bareme.pdf

Ville : Lucéram
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.880156, 7.370622
Total : 406 680€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 66 480€
Valeur du bien : 381 480€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2566€/mois
Loyer annuel estimé : 30791€/an
Fourchette totale : 1537€ - 4283€/mois
Fourchette annuelle : 18446€ - 51397€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :392 500 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-77 500€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-14 180€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :406 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 992,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :118,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 111,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 092,71€
Coût de l'assurance :35 584,50€
Taxe foncière : 3 079,07€/an
Soit par mois : 256,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 565,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 367,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 480 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 280€
    Isolation combles: 157 m² × 40€/m² = 6280€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs/plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ + 5 prises × 100€ = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lucéram (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 791 €/an
Calcul : 2 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 406 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 423 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 230 €
Revenus locatifs : +30 791 €
Charges déductibles : -84 230 €
Résultat foncier Année 1 : -53 439 €(Déficit de 53 439 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 039 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 750 €/an
Revenus locatifs : +30 791 €
Charges déductibles : -17 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32039.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 791 €84 243 €13 260 €-53 452 €21 400 €32 052 €32 052 €
231 406 €17 406 €12 903 €14 001 €--18 052 €
332 035 €17 037 €12 535 €14 997 €--3 054 €
432 675 €16 656 €12 154 €16 019 €---
533 329 €16 262 €11 760 €17 067 €---
633 995 €15 855 €11 353 €18 140 €---
734 675 €15 434 €10 932 €19 241 €---
835 369 €14 999 €10 497 €20 369 €---
936 076 €14 550 €10 047 €21 526 €---
1036 798 €14 085 €9 583 €22 712 €---
1137 534 €13 605 €9 103 €23 928 €---
1238 284 €13 109 €8 607 €25 175 €---
1339 050 €12 597 €8 094 €26 453 €---
1439 831 €12 067 €7 564 €27 764 €---
1540 628 €11 519 €7 017 €29 109 €---
1641 440 €10 953 €6 450 €30 487 €---
1742 269 €10 368 €5 865 €31 901 €---
1843 114 €9 763 €5 261 €33 351 €---
1943 977 €9 139 €4 636 €34 838 €---
2044 856 €8 493 €3 990 €36 363 €---
2145 753 €7 825 €3 323 €37 928 €---
2246 668 €7 136 €2 633 €39 533 €---
2347 602 €6 423 €1 920 €41 179 €---
2448 554 €5 686 €1 183 €42 868 €---
2549 525 €4 924 €422 €44 600 €---
TOTAL986 234 €370 134 €191 093 €616 100 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 616 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 466 €-6 420 €+12 886 €
2+6 466 €0 €+6 466 €
3+6 466 €0 €+6 466 €
4+6 466 €+3 890 €+2 576 €
5+6 466 €+5 120 €+1 346 €
6+6 466 €+5 442 €+1 024 €
7+6 466 €+5 772 €+694 €
8+6 466 €+6 111 €+355 €
9+6 466 €+6 458 €+8 €
10+6 466 €+6 814 €-348 €
11+6 466 €+7 178 €-712 €
12+6 466 €+7 553 €-1 087 €
13+6 466 €+7 936 €-1 470 €
14+6 466 €+8 329 €-1 863 €
15+6 466 €+8 733 €-2 267 €
16+6 466 €+9 146 €-2 680 €
17+6 466 €+9 570 €-3 104 €
18+6 466 €+10 005 €-3 539 €
19+6 466 €+10 451 €-3 985 €
20+6 466 €+10 909 €-4 443 €
21+6 466 €+11 378 €-4 912 €
22+6 466 €+11 860 €-5 394 €
23+6 466 €+12 354 €-5 888 €
24+6 466 €+12 860 €-6 394 €
25+6 466 €+13 380 €-6 914 €
Total+161 650 €+184 830 €+-23 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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