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Appartement T3 idéal investisseur

Bien expiré
VilleTarare (69)
Surface60m²
Coût Total136 520€
Loyer Annuel6 508€
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement sis au 18 avenue Édouard Herriot à TARARE.

Copropriété de 7 lots tenue par un syndic professionnel. Service de ménage dans les communs.

T3 de 60 m2. 2 chambres 1 salon 1 SDB 1 WC.

Idéalement situé dans Tarare proche commodités.

Appartement vendu loué. Les locataires y résident depuis 15 ans, jamais eu de retard de paiement.

Rentabilité intéressante sur ce bien. Loyers perçus 436 € / mois. Taxe foncière 450 € / an - charges 800 € / an. Diagnostics disponibles.

Ville : Tarare
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69170
Coordonnées : 45.892510, 4.441770
Total : 136 520€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 129 400€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6508€/an
Fourchette totale : 412€ - 715€/mois
Fourchette annuelle : 4940€ - 8574€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 585,92 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 155 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-6 155€ (-6.5%)
Marge achat-revente :-41 365€ (-43.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 174,94€
Coût de l'assurance :11 945,50€
Taxe foncière : 450,00€/an
Soit par mois : 37,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 542,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Remplacement système: 1 système (chaudière gaz à condensation): 6000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarare (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 508 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 450 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 887 €
Revenus locatifs : +6 508 €
Charges déductibles : -46 887 €
Résultat foncier Année 1 : -40 379 €(Déficit de 40 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 487 €/an
Revenus locatifs : +6 508 €
Charges déductibles : -6 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18978.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 508 €46 891 €4 763 €-40 383 €21 400 €18 983 €18 983 €
26 638 €6 367 €4 639 €271 €--18 712 €
36 771 €6 238 €4 510 €533 €--18 179 €
46 907 €6 105 €4 377 €802 €--17 377 €
57 045 €5 967 €4 239 €1 078 €--16 299 €
67 186 €5 824 €4 096 €1 362 €--14 937 €
77 329 €5 675 €3 948 €1 654 €--13 283 €
87 476 €5 522 €3 794 €1 954 €--11 329 €
97 625 €5 363 €3 635 €2 263 €--9 067 €
107 778 €5 198 €3 470 €2 580 €--6 487 €
117 933 €5 027 €3 299 €2 906 €--3 581 €
128 092 €4 851 €3 123 €3 242 €---
138 254 €4 667 €2 939 €3 587 €---
148 419 €4 478 €2 750 €3 941 €---
158 587 €4 281 €2 553 €4 306 €---
168 759 €4 077 €2 350 €4 682 €---
178 934 €3 867 €2 139 €5 068 €---
189 113 €3 648 €1 920 €5 465 €---
199 295 €3 422 €1 694 €5 873 €---
209 481 €3 187 €1 460 €6 294 €---
219 671 €2 945 €1 217 €6 726 €---
229 864 €2 693 €965 €7 171 €---
2310 062 €2 433 €705 €7 629 €---
2410 263 €2 163 €435 €8 100 €---
2510 468 €1 883 €155 €8 585 €---
TOTAL208 460 €152 771 €69 175 €55 689 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 508 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 367 €-6 420 €+7 787 €
2+1 367 €0 €+1 367 €
3+1 367 €0 €+1 367 €
4+1 367 €0 €+1 367 €
5+1 367 €0 €+1 367 €
6+1 367 €0 €+1 367 €
7+1 367 €0 €+1 367 €
8+1 367 €0 €+1 367 €
9+1 367 €0 €+1 367 €
10+1 367 €0 €+1 367 €
11+1 367 €0 €+1 367 €
12+1 367 €+972 €+395 €
13+1 367 €+1 076 €+291 €
14+1 367 €+1 182 €+185 €
15+1 367 €+1 292 €+75 €
16+1 367 €+1 405 €-38 €
17+1 367 €+1 520 €-153 €
18+1 367 €+1 639 €-272 €
19+1 367 €+1 762 €-395 €
20+1 367 €+1 888 €-521 €
21+1 367 €+2 018 €-651 €
22+1 367 €+2 151 €-784 €
23+1 367 €+2 289 €-922 €
24+1 367 €+2 430 €-1 063 €
25+1 367 €+2 576 €-1 209 €
Total+34 175 €+17 781 €+16 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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