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Appartement à vendre

VilleBergerac (24)
Surface70m²
Coût Total110 670€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 271,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres

Bel appartement de charme. Place de la Madeleine avec vue imprenable sur l'église de la Madeleine. Refait à neuf suite au départ des locataires. Vendu libre. Loi Carrez 61,70 m2. Plusieurs espaces sont mansardés et ne comptent pas dans la loi Carrez. Contact uniquement WhatsApp

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.824465, 0.510849
Total : 110 670€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 14 550€
Valeur du bien : 103 550€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 532€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 6387€ - 11575€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 534,09 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :107 386 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-18 386€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-3 284€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 542,03€
Coût de l'assurance :9 683,62€
Taxe foncière : 859,81€/an
Soit par mois : 71,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - appartement, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne, mais mise aux normes à vérifier
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 550 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 5000€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 1 tableau électrique: 900€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 400€
    Vérification plomberie: 6 m² × 80€/m² = 480€, Électricité mise aux normes: 1 tableau électrique: 900€, Main d'œuvre: 1020€
  • Salon:1 350€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité mise aux normes: 1 tableau électrique: 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité mise aux normes: 1 tableau électrique: 900€, Main d'œuvre: 780€
  • Électricité générale:900€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau: 900€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 670 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 622 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -19 622 €
Résultat foncier Année 1 : -11 024 €(Déficit de 11 024 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 072 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -5 072 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 323.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €19 626 €3 828 €-11 028 €10 700 €328 €328 €
28 770 €4 975 €3 728 €3 795 €---
38 946 €4 871 €3 624 €4 074 €---
49 124 €4 764 €3 517 €4 360 €---
59 307 €4 653 €3 405 €4 654 €---
69 493 €4 537 €3 290 €4 956 €---
79 683 €4 418 €3 171 €5 265 €---
89 877 €4 294 €3 047 €5 583 €---
910 074 €4 166 €2 919 €5 908 €---
1010 276 €4 033 €2 786 €6 242 €---
1110 481 €3 896 €2 649 €6 585 €---
1210 691 €3 754 €2 507 €6 937 €---
1310 905 €3 606 €2 359 €7 298 €---
1411 123 €3 454 €2 207 €7 669 €---
1511 345 €3 296 €2 049 €8 049 €---
1611 572 €3 132 €1 885 €8 440 €---
1711 803 €2 963 €1 716 €8 841 €---
1812 039 €2 787 €1 540 €9 252 €---
1912 280 €2 606 €1 359 €9 675 €---
2012 526 €2 418 €1 170 €10 108 €---
2112 776 €2 223 €976 €10 554 €---
2213 032 €2 021 €774 €11 011 €---
2313 293 €1 812 €565 €11 481 €---
2413 558 €1 596 €348 €11 963 €---
2513 830 €1 372 €124 €12 458 €---
TOTAL275 401 €101 271 €55 542 €174 130 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-3 210 €+5 016 €
2+1 806 €+1 040 €+766 €
3+1 806 €+1 222 €+584 €
4+1 806 €+1 308 €+498 €
5+1 806 €+1 396 €+410 €
6+1 806 €+1 487 €+319 €
7+1 806 €+1 580 €+226 €
8+1 806 €+1 675 €+131 €
9+1 806 €+1 772 €+34 €
10+1 806 €+1 873 €-67 €
11+1 806 €+1 976 €-170 €
12+1 806 €+2 081 €-275 €
13+1 806 €+2 189 €-383 €
14+1 806 €+2 301 €-495 €
15+1 806 €+2 415 €-609 €
16+1 806 €+2 532 €-726 €
17+1 806 €+2 652 €-846 €
18+1 806 €+2 776 €-970 €
19+1 806 €+2 902 €-1 096 €
20+1 806 €+3 033 €-1 227 €
21+1 806 €+3 166 €-1 360 €
22+1 806 €+3 303 €-1 497 €
23+1 806 €+3 444 €-1 638 €
24+1 806 €+3 589 €-1 783 €
25+1 806 €+3 737 €-1 931 €
Total+45 150 €+52 239 €+-7 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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