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Appartement 4 pièces à vendre au centre-ville de Choisy-le-Roi - Réf. 6848

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface70m²
Coût Total268 980€
Loyer Annuel17 901€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 557,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Laforêt CHOISY LE ROI vous propose en exclusivité à la vente un appartement traversant de 4 pièces, d'une surface de 70 m², situé au 1er étage d'une petite copropriété de 3 étages, en plein centre-ville de Choisy-le-Roi. Ce bien comprend 3 chambres, une cuisine aménagée, une salle d'eau, un WC séparé, et est équipé d'un chauffage électrique par radiateurs avec eau chaude produite par un ballon électrique. Idéalement situé à seulement 1 minute à pied de l'arrêt de tramway Rouget de Lisle, à 5 minutes du RER, et à proximité immédiate de nombreux commerces et services tels qu'hypermarché, supermarchés, pharmacies, boulangeries, restaurants, ainsi que des établissements scolaires comme l'École-Collège-Lycée Catholique Saint-André et plusieurs crèches départementales. Ce bien est parfait pour un investisseur pour de la colocation (poss 4 chambres) recherchant un emplacement stratégique au coeur de la ville avec un accès facile aux transports et commodités. Travaux à prévoir ! Copropriété de 6 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 982.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/137871.pdf

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.764804, 2.404611
Total : 268 980€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 75 660€
Valeur du bien : 254 660€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1492€/mois
Loyer annuel estimé : 17901€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1898€/mois
Fourchette annuelle : 14071€ - 22775€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 423,03 €/m²
Basé sur :488 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 612 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-60 612€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-29 368€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 339,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :107,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 446,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 832,55€
Coût de l'assurance :32 277,60€
Taxe foncière : 1 790,15€/an
Soit par mois : 149,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 81,83€/mois
Soit par an : 982,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 491,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 677,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 - Nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 660 €(1 081 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:25 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 600€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 901 €/an
Calcul : 1 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 980 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 291 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 886 €
Revenus locatifs : +17 901 €
Charges déductibles : -88 886 €
Résultat foncier Année 1 : -70 984 €(Déficit de 70 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 226 €/an
Revenus locatifs : +17 901 €
Charges déductibles : -13 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49584.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 901 €88 895 €9 171 €-70 993 €21 400 €49 593 €49 593 €
218 260 €12 993 €8 929 €5 267 €--44 326 €
318 625 €12 742 €8 679 €5 882 €--38 444 €
418 997 €12 483 €8 420 €6 514 €--31 930 €
519 377 €12 215 €8 152 €7 162 €--24 768 €
619 765 €11 937 €7 874 €7 827 €--16 941 €
720 160 €11 650 €7 587 €8 510 €--8 431 €
820 563 €11 353 €7 289 €9 211 €---
920 974 €11 045 €6 981 €9 930 €---
1021 394 €10 726 €6 663 €10 668 €---
1121 822 €10 396 €6 333 €11 426 €---
1222 258 €10 055 €5 992 €12 203 €---
1322 703 €9 702 €5 638 €13 002 €---
1423 157 €9 336 €5 273 €13 822 €---
1523 621 €8 957 €4 894 €14 663 €---
1624 093 €8 565 €4 502 €15 528 €---
1724 575 €8 160 €4 097 €16 415 €---
1825 066 €7 740 €3 677 €17 326 €---
1925 568 €7 306 €3 242 €18 262 €---
2026 079 €6 856 €2 793 €19 223 €---
2126 601 €6 390 €2 327 €20 210 €---
2227 133 €5 909 €1 845 €21 224 €---
2327 675 €5 410 €1 347 €22 265 €---
2428 229 €4 894 €831 €23 335 €---
2528 793 €4 360 €296 €24 434 €---
TOTAL573 390 €310 074 €132 833 €263 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 759 €-6 420 €+10 179 €
2+3 759 €0 €+3 759 €
3+3 759 €0 €+3 759 €
4+3 759 €0 €+3 759 €
5+3 759 €0 €+3 759 €
6+3 759 €0 €+3 759 €
7+3 759 €0 €+3 759 €
8+3 759 €+234 €+3 525 €
9+3 759 €+2 979 €+780 €
10+3 759 €+3 200 €+559 €
11+3 759 €+3 428 €+331 €
12+3 759 €+3 661 €+98 €
13+3 759 €+3 901 €-142 €
14+3 759 €+4 147 €-388 €
15+3 759 €+4 399 €-640 €
16+3 759 €+4 658 €-899 €
17+3 759 €+4 925 €-1 166 €
18+3 759 €+5 198 €-1 439 €
19+3 759 €+5 479 €-1 720 €
20+3 759 €+5 767 €-2 008 €
21+3 759 €+6 063 €-2 304 €
22+3 759 €+6 367 €-2 608 €
23+3 759 €+6 680 €-2 921 €
24+3 759 €+7 000 €-3 241 €
25+3 759 €+7 330 €-3 571 €
Total+93 975 €+78 995 €+14 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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