Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 7 pièce(s) - 290 m²

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface290m²
Coût Total332 600€
Loyer Annuel31 195€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+618€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 706,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Epinal, cette maison offre un potentiel pour ceux qui cherchent à créer leur espace de vie unique. Avec une surface habitable de 188 mètres carrés, elle compte 7 pièces, dont 5 chambres, offrant ainsi de nombreuses possibilités d'aménagement. La maison nécessite une rénovation, ce qui permet aux futurs propriétaires de laisser libre cours à leur imagination et de créer un intérieur qui reflète parfaitement leur style et leurs besoins. Le secteur bénéficie d'une excellente proximité avec les établissements d'enseignement, notamment des facs et des écoles, ce qui en fait un endroit idéal pour les familles.. Pour les loisirs, le cinéma et les parcs sont à proximité, offrant des activités pour tous les goûts. Cette maison est donc une opportunité unique de vivre dans un environnement dynamique tout en ayant la possibilité de personnaliser son espace de vie. Prix : 205000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 7229.0 € et 9781.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Clotilde LECOMTE EI, agent commercial (RSAC 819966987)

Surface Loi Carrez : 188

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Total : 332 600€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 111 200€
Valeur du bien : 316 200€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2600€/mois
Loyer annuel estimé : 31195€/an
Fourchette totale : 2046€ - 3304€/mois
Fourchette annuelle : 24548€ - 39643€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 444,44 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :418 888 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-213 888€ (-51.1%)
Marge achat-revente :86 288€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 638,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :83,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 721,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 931,24€
Coût de l'assurance :24 945,00€
Taxe foncière : 3 119,52€/an
Soit par mois : 259,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 599,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 981,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :618,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 200 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:29 000€
    Isolation toiture/combles: 290 m² × 100€/m² = 29000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:43 200€
    Remplacement fenêtres: 36 fenêtres × 1200€ = 43200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 800€ = 9600€, Plomberie: 1000€, Électricité: 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:5 000€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture autres pièces:1 200€
    Peinture salle à manger et entrée: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 85 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 195 €/an
Calcul : 2 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 317 €
Revenus locatifs : +31 195 €
Charges déductibles : -126 317 €
Résultat foncier Année 1 : -95 121 €(Déficit de 95 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 117 €/an
Revenus locatifs : +31 195 €
Charges déductibles : -15 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73721.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 195 €126 327 €11 010 €-95 132 €21 400 €73 732 €73 732 €
231 819 €14 833 €10 716 €16 986 €--56 746 €
332 456 €14 529 €10 411 €17 927 €--38 819 €
433 105 €14 214 €10 097 €18 891 €--19 929 €
533 767 €13 889 €9 771 €19 878 €--51 €
634 442 €13 552 €9 435 €20 890 €---
735 131 €13 204 €9 087 €21 926 €---
835 834 €12 845 €8 727 €22 989 €---
936 550 €12 473 €8 355 €24 077 €---
1037 281 €12 088 €7 971 €25 193 €---
1138 027 €11 690 €7 573 €26 336 €---
1238 787 €11 279 €7 162 €27 508 €---
1339 563 €10 854 €6 737 €28 709 €---
1440 354 €10 414 €6 297 €29 940 €---
1541 161 €9 960 €5 842 €31 202 €---
1641 985 €9 489 €5 372 €32 495 €---
1742 824 €9 003 €4 886 €33 821 €---
1843 681 €8 501 €4 383 €35 180 €---
1944 554 €7 981 €3 864 €36 573 €---
2045 446 €7 444 €3 326 €38 002 €---
2146 354 €6 888 €2 771 €39 467 €---
2247 282 €6 313 €2 196 €40 968 €---
2348 227 €5 719 €1 602 €42 508 €---
2449 192 €5 105 €987 €44 087 €---
2550 176 €4 469 €352 €45 706 €---
TOTAL999 192 €373 064 €158 931 €626 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 626 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 551 €-6 420 €+12 971 €
2+6 551 €0 €+6 551 €
3+6 551 €0 €+6 551 €
4+6 551 €0 €+6 551 €
5+6 551 €0 €+6 551 €
6+6 551 €+6 252 €+299 €
7+6 551 €+6 578 €-27 €
8+6 551 €+6 897 €-346 €
9+6 551 €+7 223 €-672 €
10+6 551 €+7 558 €-1 007 €
11+6 551 €+7 901 €-1 350 €
12+6 551 €+8 252 €-1 701 €
13+6 551 €+8 613 €-2 062 €
14+6 551 €+8 982 €-2 431 €
15+6 551 €+9 361 €-2 810 €
16+6 551 €+9 749 €-3 198 €
17+6 551 €+10 146 €-3 595 €
18+6 551 €+10 554 €-4 003 €
19+6 551 €+10 972 €-4 421 €
20+6 551 €+11 401 €-4 850 €
21+6 551 €+11 840 €-5 289 €
22+6 551 €+12 290 €-5 739 €
23+6 551 €+12 752 €-6 201 €
24+6 551 €+13 226 €-6 675 €
25+6 551 €+13 712 €-7 161 €
Total+163 775 €+187 838 €+-24 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →