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Maison - 7 pièce(s) - 290 m²

VilleÉpinal (88)
Surface290
Coût Total332 600
Loyer Annuel31 195
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+618
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 706,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Epinal, cette maison offre un potentiel pour ceux qui cherchent à créer leur espace de vie unique. Avec une surface habitable de 188 mètres carrés, elle compte 7 pièces, dont 5 chambres, offrant ainsi de nombreuses possibilités d'aménagement. La maison nécessite une rénovation, ce qui permet aux futurs propriétaires de laisser libre cours à leur imagination et de créer un intérieur qui reflète parfaitement leur style et leurs besoins. Le secteur bénéficie d'une excellente proximité avec les établissements d'enseignement, notamment des facs et des écoles, ce qui en fait un endroit idéal pour les familles.. Pour les loisirs, le cinéma et les parcs sont à proximité, offrant des activités pour tous les goûts. Cette maison est donc une opportunité unique de vivre dans un environnement dynamique tout en ayant la possibilité de personnaliser son espace de vie. Prix : 205000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 7229.0 € et 9781.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Clotilde LECOMTE EI, agent commercial (RSAC 819966987)

Surface Loi Carrez : 188

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Total : 332 600
Prix d'acquisition : 205 000
Travaux : 111 200
Valeur du bien : 316 200
Frais de notaire : 16 400
Coût estimé : 16 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2600€/mois
Loyer annuel estimé : 31195€/an
Fourchette totale : 2046€ - 3304€/mois
Fourchette annuelle : 24548€ - 39643€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 444,44 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :418 888
Prix d'achat :205 000
Décote à l'achat :-213 888 (-51.1%)
Marge achat-revente :86 288€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 638,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :83,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 721,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 931,24
Coût de l'assurance :24 945,00
Taxe foncière : 3 119,52€/an
Soit par mois : 259,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 599,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 981,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :618,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 200(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:29 000
    Isolation toiture/combles: 290 m² × 100€/m² = 29000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:43 200
    Remplacement fenêtres: 36 fenêtres × 1200€ = 43200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:11 000
    Rénovation cuisine: 12 m² × 800€ = 9600€, Plomberie: 1000€, Électricité: 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:5 000
    Pose parquet flottant: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 000
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture autres pièces:1 200
    Peinture salle à manger et entrée: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 85 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 195 €/an
Calcul : 2 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 600 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 317
Revenus locatifs : +31 195
Charges déductibles : -126 317
Résultat foncier Année 1 : -95 121(Déficit de 95 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 721
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 117 €/an
Revenus locatifs : +31 195
Charges déductibles : -15 117
Résultat foncier Années 2+ : 16 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73721.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 195126 32711 010-95 13221 400 €73 732 €73 732 €
231 81914 83310 71616 986--56 746 €
332 45614 52910 41117 927--38 819 €
433 10514 21410 09718 891--19 929 €
533 76713 8899 77119 878--51 €
634 44213 5529 43520 890---
735 13113 2049 08721 926---
835 83412 8458 72722 989---
936 55012 4738 35524 077---
1037 28112 0887 97125 193---
1138 02711 6907 57326 336---
1238 78711 2797 16227 508---
1339 56310 8546 73728 709---
1440 35410 4146 29729 940---
1541 1619 9605 84231 202---
1641 9859 4895 37232 495---
1742 8249 0034 88633 821---
1843 6818 5014 38335 180---
1944 5547 9813 86436 573---
2045 4467 4443 32638 002---
2146 3546 8882 77139 467---
2247 2826 3132 19640 968---
2348 2275 7191 60242 508---
2449 1925 10598744 087---
2550 1764 46935245 706---
TOTAL999 192373 064158 931626 12821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 626 128
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 551-6 420+12 971
2+6 5510+6 551
3+6 5510+6 551
4+6 5510+6 551
5+6 5510+6 551
6+6 551+6 252+299
7+6 551+6 578-27
8+6 551+6 897-346
9+6 551+7 223-672
10+6 551+7 558-1 007
11+6 551+7 901-1 350
12+6 551+8 252-1 701
13+6 551+8 613-2 062
14+6 551+8 982-2 431
15+6 551+9 361-2 810
16+6 551+9 749-3 198
17+6 551+10 146-3 595
18+6 551+10 554-4 003
19+6 551+10 972-4 421
20+6 551+11 401-4 850
21+6 551+11 840-5 289
22+6 551+12 290-5 739
23+6 551+12 752-6 201
24+6 551+13 226-6 675
25+6 551+13 712-7 161
Total+163 775+187 838+-24 063
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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