Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 7 pièces 162 m²

Bien expiré
VilleHerbiers (85)
Surface162m²
Coût Total280 860€
Loyer Annuel19 171€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 500 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 1 540,12 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 162 m2 Hyper Centre ville

EXCLUSIVITÉ Appartement en duplex avec fort potentiel en hypercentre Situé en plein coeur de la ville, cet appartement en duplex de 162 m2 offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Il se compose de 5 chambres, d'un salon séjour lumineux, d'une cuisine et de salle de bain. L'appartement est en duplex et bénéficie d'un emplacement en hypercentre permettant un accès à pied à toutes les commodités. Il dispose également d'une terrasse privative. Un atout supplémentaire : des combles d'environ 80 m2 réaménageables. Le bien est situé en copropriété. A visiter rapidement !

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Référence annonce : 260_GDVAP2630005621 Date de réalisation du diagnostic : 26/07/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur
Ville : Herbiers
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85500
Coordonnées : 46.868900, -1.020163
Total : 280 860€
Prix d'acquisition : 249 500€
Travaux : 11 400€
Valeur du bien : 260 900€
Frais de notaire : 19 960€
Coût estimé : 19 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.78€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1598€/mois
Loyer annuel estimé : 19171€/an
Fourchette totale : 1260€ - 2026€/mois
Fourchette annuelle : 15119€ - 24307€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,67 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :432 001 €
Prix d'achat :249 500 €
Décote à l'achat :-182 501€ (-42.2%)
Marge achat-revente :151 141€ (35.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 391,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 472,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 450,05€
Coût de l'assurance :24 575,25€
Taxe foncière : 1 917,06€/an
Soit par mois : 159,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 597,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 632,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres pour remplacer le parquet usé.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 400 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Herbiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 171 €/an
Calcul : 1 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 983 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 728 €
Revenus locatifs : +19 171 €
Charges déductibles : -23 728 €
Résultat foncier Année 1 : -4 557 €(Déficit de 4 557 €)
Imputable sur revenu global : 4 557 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 328 €/an
Revenus locatifs : +19 171 €
Charges déductibles : -12 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 843 €/an
Prix d'achat du bien : 249 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 175 €(65% de 249 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 897 €/an
Calcul : 162 175 € × 3,636% = 5 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 171 €23 737 €9 437 €-4 566 €4 566 €--
219 554 €12 086 €9 186 €7 468 €---
319 945 €11 827 €8 927 €8 118 €---
420 344 €11 559 €8 659 €8 785 €---
520 751 €11 282 €8 381 €9 469 €---
621 166 €10 995 €8 094 €10 171 €---
721 589 €10 698 €7 798 €10 892 €---
822 021 €10 390 €7 490 €11 631 €---
922 461 €10 073 €7 173 €12 389 €---
1022 911 €9 744 €6 844 €13 167 €---
1123 369 €9 404 €6 504 €13 965 €---
1223 836 €9 052 €6 152 €14 784 €---
1324 313 €8 688 €5 788 €15 625 €---
1424 799 €8 311 €5 411 €16 488 €---
1525 295 €7 922 €5 022 €17 374 €---
1625 801 €7 519 €4 619 €18 282 €---
1726 317 €7 102 €4 202 €19 215 €---
1826 843 €6 670 €3 770 €20 173 €---
1927 380 €6 224 €3 324 €21 156 €---
2027 928 €5 762 €2 862 €22 166 €---
2128 486 €5 285 €2 385 €23 202 €---
2229 056 €4 791 €1 891 €24 266 €---
2329 637 €4 279 €1 379 €25 358 €---
2430 230 €3 751 €850 €26 479 €---
2530 835 €3 203 €303 €27 631 €---
TOTAL614 039 €220 352 €136 450 €393 687 €4 566 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 370 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 026 €-1 370 €+5 396 €
2+4 026 €+2 240 €+1 786 €
3+4 026 €+2 435 €+1 591 €
4+4 026 €+2 635 €+1 391 €
5+4 026 €+2 841 €+1 185 €
6+4 026 €+3 051 €+975 €
7+4 026 €+3 267 €+759 €
8+4 026 €+3 489 €+537 €
9+4 026 €+3 717 €+309 €
10+4 026 €+3 950 €+76 €
11+4 026 €+4 190 €-164 €
12+4 026 €+4 435 €-409 €
13+4 026 €+4 688 €-662 €
14+4 026 €+4 946 €-920 €
15+4 026 €+5 212 €-1 186 €
16+4 026 €+5 485 €-1 459 €
17+4 026 €+5 765 €-1 739 €
18+4 026 €+6 052 €-2 026 €
19+4 026 €+6 347 €-2 321 €
20+4 026 €+6 650 €-2 624 €
21+4 026 €+6 961 €-2 935 €
22+4 026 €+7 280 €-3 254 €
23+4 026 €+7 607 €-3 581 €
24+4 026 €+7 944 €-3 918 €
25+4 026 €+8 289 €-4 263 €
Total+100 650 €+118 106 €+-17 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →