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Maison 5 pièces 189 m²

VilleChâtre-Langlin (36)
Surface189m²
Coût Total171 353€
Loyer Annuel14 014€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 336 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 456,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 5 pièces principales

Maison de plain-pied à rénover offrant de beaux volumes et un fort potentiel. Elle comprend une cuisine, un séjour, une salle d'eau et 4 grandes pièces modulables selon vos projets. Un grenier aménageable, une grange attenante et un agréable jardin arboré complètent ce bien avec la possibilité d'acquérir 2 hectares supplémentaires. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.92%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 294-3634 Date de réalisation du diagnostic : 21/09/2026 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 388 € et 8 642 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Châtre-Langlin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36170
Coordonnées : 46.408558, 1.390104
Total : 171 353€
Prix d'acquisition : 86 336€
Travaux : 78 110€
Valeur du bien : 164 446€
Frais de notaire : 6 907€
Coût estimé : 6 907€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14014€/an
Fourchette totale : 910€ - 1499€/mois
Fourchette annuelle : 10918€ - 17988€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :764,59 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 507 €
Prix d'achat :86 336 €
Décote à l'achat :-58 171€ (-40.3%)
Marge achat-revente :-26 846€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 353€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :68,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 921,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 620,63€
Coût de l'assurance :20 562,36€
Taxe foncière : 1 401,39€/an
Soit par mois : 116,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 358 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 110 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation combles:7 560€
    Isolation combles: 189 m² × 40€/m² = 7560€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 20 m² × 750€/m² = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Revêtement sol: 80 m² × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre-Langlin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 014 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 353 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 171 €
Revenus locatifs : +14 014 €
Charges déductibles : -86 171 €
Résultat foncier Année 1 : -72 157 €(Déficit de 72 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 061 €/an
Revenus locatifs : +14 014 €
Charges déductibles : -8 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50756.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 118 €(65% de 86 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 041 €/an
Calcul : 56 118 € × 3,636% = 2 041 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 014 €86 176 €5 843 €-72 163 €21 400 €50 763 €50 763 €
214 294 €7 912 €5 688 €6 382 €--44 381 €
314 580 €7 753 €5 529 €6 827 €--37 553 €
414 872 €7 588 €5 364 €7 284 €--30 270 €
515 169 €7 417 €5 193 €7 752 €--22 517 €
615 473 €7 240 €5 016 €8 232 €--14 285 €
715 782 €7 057 €4 833 €8 725 €--5 560 €
816 098 €6 868 €4 644 €9 230 €---
916 420 €6 671 €4 448 €9 748 €---
1016 748 €6 468 €4 245 €10 280 €---
1117 083 €6 258 €4 034 €10 825 €---
1217 425 €6 041 €3 817 €11 384 €---
1317 773 €5 816 €3 592 €11 957 €---
1418 129 €5 583 €3 359 €12 546 €---
1518 491 €5 342 €3 118 €13 150 €---
1618 861 €5 092 €2 868 €13 769 €---
1719 238 €4 834 €2 610 €14 405 €---
1819 623 €4 566 €2 342 €15 057 €---
1920 015 €4 289 €2 066 €15 726 €---
2020 416 €4 003 €1 779 €16 413 €---
2120 824 €3 706 €1 483 €17 118 €---
2221 240 €3 400 €1 176 €17 841 €---
2321 665 €3 082 €858 €18 583 €---
2422 099 €2 753 €529 €19 346 €---
2522 541 €2 413 €189 €20 128 €---
TOTAL448 871 €218 328 €84 621 €230 543 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 543 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 943 €-6 420 €+9 363 €
2+2 943 €0 €+2 943 €
3+2 943 €0 €+2 943 €
4+2 943 €0 €+2 943 €
5+2 943 €0 €+2 943 €
6+2 943 €0 €+2 943 €
7+2 943 €0 €+2 943 €
8+2 943 €+1 101 €+1 842 €
9+2 943 €+2 924 €+19 €
10+2 943 €+3 084 €-141 €
11+2 943 €+3 247 €-304 €
12+2 943 €+3 415 €-472 €
13+2 943 €+3 587 €-644 €
14+2 943 €+3 764 €-821 €
15+2 943 €+3 945 €-1 002 €
16+2 943 €+4 131 €-1 188 €
17+2 943 €+4 321 €-1 378 €
18+2 943 €+4 517 €-1 574 €
19+2 943 €+4 718 €-1 775 €
20+2 943 €+4 924 €-1 981 €
21+2 943 €+5 135 €-2 192 €
22+2 943 €+5 352 €-2 409 €
23+2 943 €+5 575 €-2 632 €
24+2 943 €+5 804 €-2 861 €
25+2 943 €+6 038 €-3 095 €
Total+73 575 €+69 163 €+4 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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