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Appartement

VilleCholet (49)
Surface68.56m²
Coût Total95 040€
Loyer Annuel9 001€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 68.56 m²
Prix au m² : 1 210,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement de type 4 situé au 2 -ème étage d'une petite résidence sans ascenseur. Cet appartement vous propose une cuisine équipée, un double séjour, deux chambres, salle d'eau et toilettes séparées. Peut convenir à un investisseur ou un propriétaire occupant. N'hésitez pas à vous renseigner. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Cholet-49300/144

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.056252, -0.865929
Total : 95 040€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 88 400€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.56m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9001€/an
Fourchette totale : 582€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 6987€ - 11596€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 12.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 788,69 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 633 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-39 633€ (-32.3%)
Marge achat-revente :27 593€ (22.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,85€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 508,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 934,37€
Coût de l'assurance :10 454,40€
Taxe foncière : 900,13€/an
Soit par mois : 75,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 750,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: salon complet (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:900€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€, Remplacement robinetterie: 450€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon - Rafraîchissement:1 700€
    Peinture salon: 37 m² × 35€/m² = 1295€, Main d'œuvre: 405€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 040 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 956 €
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -9 956 €
Résultat foncier Année 1 : -955 €(Déficit de 955 €)
Imputable sur revenu global : 955 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 556 €/an
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -4 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 445 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 001 €9 959 €3 241 €-958 €958 €--
29 181 €4 473 €3 155 €4 708 €---
39 365 €4 385 €3 067 €4 980 €---
49 552 €4 293 €2 975 €5 259 €---
59 743 €4 199 €2 880 €5 545 €---
69 938 €4 100 €2 782 €5 838 €---
710 137 €3 999 €2 681 €6 138 €---
810 340 €3 894 €2 576 €6 446 €---
910 546 €3 785 €2 467 €6 761 €---
1010 757 €3 673 €2 354 €7 085 €---
1110 972 €3 556 €2 238 €7 417 €---
1211 192 €3 435 €2 117 €7 757 €---
1311 416 €3 310 €1 992 €8 105 €---
1411 644 €3 181 €1 863 €8 463 €---
1511 877 €3 048 €1 729 €8 829 €---
1612 114 €2 909 €1 591 €9 205 €---
1712 357 €2 766 €1 447 €9 591 €---
1812 604 €2 617 €1 299 €9 986 €---
1912 856 €2 464 €1 146 €10 392 €---
2013 113 €2 305 €987 €10 808 €---
2113 375 €2 141 €822 €11 235 €---
2213 643 €1 970 €652 €11 673 €---
2313 916 €1 794 €476 €12 122 €---
2414 194 €1 612 €293 €12 582 €---
2514 478 €1 423 €105 €13 055 €---
TOTAL288 313 €85 292 €46 934 €203 021 €958 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 287 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-287 €+2 177 €
2+1 890 €+1 412 €+478 €
3+1 890 €+1 494 €+396 €
4+1 890 €+1 578 €+312 €
5+1 890 €+1 663 €+227 €
6+1 890 €+1 751 €+139 €
7+1 890 €+1 841 €+49 €
8+1 890 €+1 934 €-44 €
9+1 890 €+2 028 €-138 €
10+1 890 €+2 125 €-235 €
11+1 890 €+2 225 €-335 €
12+1 890 €+2 327 €-437 €
13+1 890 €+2 432 €-542 €
14+1 890 €+2 539 €-649 €
15+1 890 €+2 649 €-759 €
16+1 890 €+2 762 €-872 €
17+1 890 €+2 877 €-987 €
18+1 890 €+2 996 €-1 106 €
19+1 890 €+3 118 €-1 228 €
20+1 890 €+3 242 €-1 352 €
21+1 890 €+3 370 €-1 480 €
22+1 890 €+3 502 €-1 612 €
23+1 890 €+3 636 €-1 746 €
24+1 890 €+3 775 €-1 885 €
25+1 890 €+3 916 €-2 026 €
Total+47 250 €+60 906 €+-13 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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