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T4 à vendre 4 pièces - 66 m2 BON RENCONTRE

VilleToulon (83)
Surface65m²
Coût Total178 200€
Loyer Annuel9 848€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 076,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1

TOULON OUEST – BON RENCONTRE Appartement T4 de 66 m² avec ascenseur, balcons, cave et stationnement

Situé au 4eme étage avec ascenseur d'une copropriété bien entretenue, découvrez cet appartement de type 4 d'environ 66 m² offrant de beaux volumes et une agréable luminosité.

L'appartement se compose d'un séjour/salle à manger lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante avec accès extérieur, de deux chambres confortables, d'une salle de bains et de WC séparés.

Vous apprécierez ses deux balcons permettant de profiter d'un espace extérieur, ainsi que sa cave privative et le stationnement collectif au sein de la résidence.

Les atouts du bien :

Appartement lumineux 4ᵉ étage avec ascenseur Deux balcons Cave privative Stationnement collectif Interphone Chauffage individuel Copropriété entretenue Proximité immédiate des commerces, écoles, transports et axes routiers

Informations complémentaires :

Surface habitable : 65,60 m² Surface totale : 66,70 m² Type : T4 Année de construction : 1970

Un bien idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

À découvrir rapidement ! - http://homedream.lesty.immo//bexterimmo/pdf/printHono-noauth.php?agence=1

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.128260, 5.908119
Total : 178 200€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 167 400€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9848€/an
Fourchette totale : 634€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 7604€ - 12753€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 099,18 €/m²
Basé sur :816 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 447 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-1 447€ (-1.1%)
Marge achat-revente :-41 753€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 943,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 860,28€
Coût de l'assurance :16 038,00€
Taxe foncière : 984,76€/an
Soit par mois : 82,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 848 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 150 €
Revenus locatifs : +9 848 €
Charges déductibles : -40 150 €
Résultat foncier Année 1 : -30 302 €(Déficit de 30 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 750 €/an
Revenus locatifs : +9 848 €
Charges déductibles : -7 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8902.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 848 €40 155 €6 129 €-30 308 €21 400 €8 908 €8 908 €
210 045 €7 594 €5 968 €2 450 €--6 458 €
310 245 €7 428 €5 801 €2 818 €--3 640 €
410 450 €7 255 €5 629 €3 195 €--445 €
510 659 €7 076 €5 450 €3 583 €---
610 873 €6 891 €5 265 €3 981 €---
711 090 €6 700 €5 074 €4 390 €---
811 312 €6 502 €4 875 €4 810 €---
911 538 €6 296 €4 670 €5 242 €---
1011 769 €6 084 €4 457 €5 685 €---
1112 004 €5 864 €4 237 €6 141 €---
1212 244 €5 636 €4 009 €6 609 €---
1312 489 €5 400 €3 773 €7 090 €---
1412 739 €5 155 €3 529 €7 584 €---
1512 994 €4 902 €3 276 €8 091 €---
1613 254 €4 641 €3 014 €8 613 €---
1713 519 €4 369 €2 743 €9 149 €---
1813 789 €4 089 €2 462 €9 700 €---
1914 065 €3 798 €2 172 €10 267 €---
2014 346 €3 497 €1 871 €10 849 €---
2114 633 €3 185 €1 559 €11 448 €---
2214 926 €2 863 €1 237 €12 063 €---
2315 224 €2 529 €903 €12 695 €---
2415 529 €2 183 €557 €13 346 €---
2515 839 €1 825 €199 €14 014 €---
TOTAL315 423 €161 917 €88 860 €153 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068 €-6 420 €+8 488 €
2+2 068 €0 €+2 068 €
3+2 068 €0 €+2 068 €
4+2 068 €0 €+2 068 €
5+2 068 €+941 €+1 127 €
6+2 068 €+1 194 €+874 €
7+2 068 €+1 317 €+751 €
8+2 068 €+1 443 €+625 €
9+2 068 €+1 573 €+495 €
10+2 068 €+1 706 €+362 €
11+2 068 €+1 842 €+226 €
12+2 068 €+1 983 €+85 €
13+2 068 €+2 127 €-59 €
14+2 068 €+2 275 €-207 €
15+2 068 €+2 427 €-359 €
16+2 068 €+2 584 €-516 €
17+2 068 €+2 745 €-677 €
18+2 068 €+2 910 €-842 €
19+2 068 €+3 080 €-1 012 €
20+2 068 €+3 255 €-1 187 €
21+2 068 €+3 434 €-1 366 €
22+2 068 €+3 619 €-1 551 €
23+2 068 €+3 809 €-1 741 €
24+2 068 €+4 004 €-1 936 €
25+2 068 €+4 204 €-2 136 €
Total+51 700 €+46 052 €+5 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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