Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison entièrement rénovée de 166 m² avec 4 chambres implantée sur un terrain de 634 m²

VilleMarsais-Sainte-Radégonde (85)
Surface166m²
Coût Total206 228€
Loyer Annuel14 678€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 100 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 958,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une grande cuisine de 26 m², un séjour chaleureux avec cheminée, une grande chambre de 25 m², ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Le séjour donne également accès directement au garage de 20 m². À l'étage, la maison dispose de 3 grandes chambres de 13 m², 14 m² et 20 m², d'une salle d'eau et de WC séparés. Un véritable atout complète ce bien : un grand grenier aménageable d'environ 40 m², accessible directement depuis le séjour, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. À l'extérieur, profitez d'un terrain de 634 m² arboré, idéal pour les moments de détente et les repas en famille. Côté prestations : toiture en excellent état, très bonne isolation, DPE classé C et rénovation complète. Une maison spacieuse, moderne et chaleureuse, prête à accueillir ses nouveaux propriétaires, sans aucun travaux à prévoir. - https://www.icocc.fr/mentions-legales.html

Ville : Marsais-Sainte-Radégonde
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85570
Coordonnées : 46.529157, -0.869891
Total : 206 228€
Prix d'acquisition : 159 100€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 193 500€
Frais de notaire : 12 728€
Coût estimé : 12 728€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14678€/an
Fourchette totale : 963€ - 1554€/mois
Fourchette annuelle : 11552€ - 18650€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 057,53 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 550 €
Prix d'achat :159 100 €
Décote à l'achat :-16 450€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-30 678€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 228€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 094,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 163,81€
Coût de l'assurance :18 044,95€
Taxe foncière : 1 467,85€/an
Soit par mois : 122,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 217,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitant une mise aux normes.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et de la mise à la terre.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 72 m² × 50€/m² = 3600€
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Plomberie générale - Vérification:1 200€
    Vérification plomberie: 1 maison × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 678 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 228 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 758 €
Revenus locatifs : +14 678 €
Charges déductibles : -43 758 €
Résultat foncier Année 1 : -29 080 €(Déficit de 29 080 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 358 €/an
Revenus locatifs : +14 678 €
Charges déductibles : -9 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 320 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18379.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 415 €(65% de 159 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 761 €/an
Calcul : 103 415 € × 3,636% = 3 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 678 €43 765 €7 175 €-29 086 €10 700 €18 386 €18 386 €
214 972 €9 177 €6 988 €5 795 €--12 592 €
315 271 €8 983 €6 794 €6 288 €--6 303 €
415 577 €8 782 €6 592 €6 795 €---
515 888 €8 574 €6 384 €7 315 €---
616 206 €8 358 €6 168 €7 848 €---
716 530 €8 135 €5 945 €8 396 €---
816 861 €7 903 €5 713 €8 958 €---
917 198 €7 663 €5 474 €9 535 €---
1017 542 €7 415 €5 225 €10 127 €---
1117 893 €7 158 €4 968 €10 735 €---
1218 251 €6 891 €4 702 €11 360 €---
1318 616 €6 615 €4 426 €12 001 €---
1418 988 €6 329 €4 140 €12 659 €---
1519 368 €6 033 €3 844 €13 334 €---
1619 755 €5 727 €3 537 €14 028 €---
1720 150 €5 409 €3 220 €14 741 €---
1820 553 €5 080 €2 891 €15 473 €---
1920 964 €4 739 €2 550 €16 225 €---
2021 384 €4 387 €2 197 €16 997 €---
2121 811 €4 021 €1 831 €17 790 €---
2222 248 €3 642 €1 453 €18 605 €---
2322 693 €3 250 €1 060 €19 442 €---
2423 146 €2 844 €654 €20 303 €---
2523 609 €2 423 €234 €21 186 €---
TOTAL470 156 €193 305 €104 164 €276 851 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 082 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 082 €-3 210 €+6 292 €
2+3 082 €0 €+3 082 €
3+3 082 €0 €+3 082 €
4+3 082 €+147 €+2 935 €
5+3 082 €+2 194 €+888 €
6+3 082 €+2 354 €+728 €
7+3 082 €+2 519 €+563 €
8+3 082 €+2 687 €+395 €
9+3 082 €+2 860 €+222 €
10+3 082 €+3 038 €+44 €
11+3 082 €+3 221 €-139 €
12+3 082 €+3 408 €-326 €
13+3 082 €+3 600 €-518 €
14+3 082 €+3 798 €-716 €
15+3 082 €+4 000 €-918 €
16+3 082 €+4 209 €-1 127 €
17+3 082 €+4 422 €-1 340 €
18+3 082 €+4 642 €-1 560 €
19+3 082 €+4 868 €-1 786 €
20+3 082 €+5 099 €-2 017 €
21+3 082 €+5 337 €-2 255 €
22+3 082 €+5 582 €-2 500 €
23+3 082 €+5 833 €-2 751 €
24+3 082 €+6 091 €-3 009 €
25+3 082 €+6 356 €-3 274 €
Total+77 050 €+83 055 €+-6 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →