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Détails du bien

Bien expiré
VilleMoulins (03)
Surface225m²
Coût Total270 192€
Loyer Annuel22 385€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 888,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situé dans le quartier du Théâtre à Moulins, cette maison constitue une belle opportunité d'investissement locatif tout en se logeant confortablement. Au rez-de-chaussée, deux appartements de type T2, actuellement loués (356 et 324 euros HC), assurant des revenus locatifs immédiats. À l'étage, vous découvrirez un spacieux appartement T7 en duplex libre de location, offrant de beaux volumes et une configuration confortable : 4 chambres, 1 bureau, 2 salles de bains, cuisine récente, moderne et entièrement équipée. L'ensemble est très bien entretenu, avec des travaux réalisés régulièrement, garantissant un bon état général et une gestion sereine. À l'arrière, un agréable jardin privatif à l'appartement T7 vient compléter le bien, avec une petite dépendance. Synthèse d'information sur demande.

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Consultez nos avis clients sur Opinion System :

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Total : 270 192€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 54 300€
Valeur du bien : 254 200€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1865€/mois
Loyer annuel estimé : 22385€/an
Fourchette totale : 1507€ - 2309€/mois
Fourchette annuelle : 18082€ - 27713€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 352,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :78,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 431,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 601,45€
Coût de l'assurance :23 641,80€
Taxe foncière : 2 238,50€/an
Soit par mois : 186,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 865,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 617,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :247,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur 225 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'escalier avec traitement du bois et peinture
Quantité: 1 escalier (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Escalier:1 200€
    Rafraîchissement escalier: 5 m² × 240€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 385 €/an
Calcul : 1 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 192 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 946 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 238 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 822 €
Revenus locatifs : +22 385 €
Charges déductibles : -66 822 €
Résultat foncier Année 1 : -44 437 €(Déficit de 44 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 522 €/an
Revenus locatifs : +22 385 €
Charges déductibles : -12 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23037.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 385 €66 831 €9 347 €-44 446 €21 400 €23 046 €23 046 €
222 833 €12 286 €9 102 €10 546 €--12 500 €
323 289 €12 033 €8 849 €11 257 €--1 243 €
423 755 €11 770 €8 586 €11 985 €---
524 230 €11 498 €8 314 €12 732 €---
624 715 €11 217 €8 032 €13 498 €---
725 209 €10 925 €7 741 €14 284 €---
825 713 €10 623 €7 439 €15 090 €---
926 228 €10 310 €7 126 €15 917 €---
1026 752 €9 986 €6 802 €16 766 €---
1127 287 €9 651 €6 467 €17 636 €---
1227 833 €9 304 €6 119 €18 529 €---
1328 390 €8 944 €5 760 €19 446 €---
1428 957 €8 572 €5 387 €20 386 €---
1529 537 €8 186 €5 002 €21 351 €---
1630 127 €7 786 €4 602 €22 341 €---
1730 730 €7 373 €4 189 €23 357 €---
1831 344 €6 944 €3 760 €24 400 €---
1931 971 €6 501 €3 317 €25 470 €---
2032 611 €6 042 €2 857 €26 569 €---
2133 263 €5 566 €2 382 €27 697 €---
2233 928 €5 073 €1 889 €28 855 €---
2334 607 €4 563 €1 379 €30 044 €---
2435 299 €4 035 €851 €31 264 €---
2536 005 €3 488 €304 €32 517 €---
TOTAL716 998 €269 506 €135 601 €447 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 447 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 701 €-6 420 €+11 121 €
2+4 701 €0 €+4 701 €
3+4 701 €0 €+4 701 €
4+4 701 €+3 223 €+1 478 €
5+4 701 €+3 820 €+881 €
6+4 701 €+4 049 €+652 €
7+4 701 €+4 285 €+416 €
8+4 701 €+4 527 €+174 €
9+4 701 €+4 775 €-74 €
10+4 701 €+5 030 €-329 €
11+4 701 €+5 291 €-590 €
12+4 701 €+5 559 €-858 €
13+4 701 €+5 834 €-1 133 €
14+4 701 €+6 116 €-1 415 €
15+4 701 €+6 405 €-1 704 €
16+4 701 €+6 702 €-2 001 €
17+4 701 €+7 007 €-2 306 €
18+4 701 €+7 320 €-2 619 €
19+4 701 €+7 641 €-2 940 €
20+4 701 €+7 971 €-3 270 €
21+4 701 €+8 309 €-3 608 €
22+4 701 €+8 656 €-3 955 €
23+4 701 €+9 013 €-4 312 €
24+4 701 €+9 379 €-4 678 €
25+4 701 €+9 755 €-5 054 €
Total+117 525 €+134 248 €+-16 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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