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Maison - 4 pièce(s) - 168 m²

Bien expiré
VilleFréchou-Fréchet (65)
Surface168
Coût Total245 150
Loyer Annuel19 922
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+208
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 946,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le charmant village de Fréchou-Fréchet, à 65190, se niche une maison pleine de potentiel, attendant d'être transformée en un véritable havre de paix. Avec une surface habitable de 168 m², ce bien immobilier offre une belle opportunité pour créer un espace de vie personnalisé et chaleureux. L'entrée, spacieuse, donne accès à un séjour généreux de 38 m², parfait pour des moments de convivialité en famille ou entre amis. La cuisine, de 23 m², est idéale pour préparer des repas délicieux. Le bien comprend également trois chambres, dont une de 39 m², offrant de l'espace pour chaque membre de la famille ou pour des invités. Une salle de bains et une salle d'eau, ainsi qu'un WC, complètent ce tableau pour un confort optimal.

Cette maison, qui nécessite une rénovation totale, représente un véritable défi pour les amoureux de projet. Les futurs propriétaires pourront ainsi laisser libre cours à leur imagination et leur créativité pour créer un intérieur qui reflète leur personnalité et leurs goûts. Malgré son environnement calme et rural, cette maison offre une qualité de vie exceptionnelle, loin du tumulte de la ville. La proximité avec la nature préservée permet de profiter d'espaces verts et de paysages à couper le souffle, idéals pour les amoureux de la campagne et de la tranquillité. Cette maison est donc l'endroit parfait pour ceux qui cherchent à échapper au stress quotidien et à vivre une vie plus sereine et plus proche de la nature. Prix : 159000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3780.0 € et 5160.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 167

Ville : Fréchou-Fréchet
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Coordonnées : 43.182158, 0.165466
Total : 245 150
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 73 430
Valeur du bien : 232 430
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.94€ - 12.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1660€/mois
Loyer annuel estimé : 19922€/an
Fourchette totale : 1334€ - 2066€/mois
Fourchette annuelle : 16005€ - 24797€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :313 601
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-154 601 (-49.3%)
Marge achat-revente :68 451€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 214,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 285,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 101,08
Coût de l'assurance :21 450,62
Taxe foncière : 1 992,18€/an
Soit par mois : 166,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 660,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 451,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 583 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 23 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 51 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 51 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 430(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600
    Isolation combles: 168 m² × 75€/m² = 12600€ (moyenne), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 060
    Parquet flottant: 51 m² × 60€/m² = 3060€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 530
    Peinture murs/plafonds: 51 m² × 30€/m² = 1530€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 140
    Peinture murs/plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fréchou-Fréchet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 922 €/an
Calcul : 1 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 150 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 430
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 509
Revenus locatifs : +19 922
Charges déductibles : -84 509
Résultat foncier Année 1 : -64 587(Déficit de 64 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 187
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 079 €/an
Revenus locatifs : +19 922
Charges déductibles : -11 079
Résultat foncier Années 2+ : 8 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43187.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 92284 5178 237-64 59521 400 €43 195 €43 195 €
220 32010 8698 0189 452--33 744 €
320 72710 6427 79210 084--23 659 €
421 14110 4087 55810 733--12 926 €
521 56410 1667 31611 398--1 528 €
621 9959 9157 06512 080---
722 4359 6566 80612 779---
822 8849 3886 53813 496---
923 3429 1116 26114 231---
1023 8088 8245 97414 985---
1124 2858 5275 67715 758---
1224 7708 2205 37016 550---
1325 2667 9025 05217 364---
1425 7717 5734 72318 198---
1526 2867 2334 38319 053---
1626 8126 8824 03119 931---
1727 3486 5183 66720 831---
1827 8956 1413 29121 754---
1928 4535 7522 90122 702---
2029 0225 3492 49823 674---
2129 6034 9322 08124 671---
2230 1954 5001 65025 695---
2330 7994 0541 20426 745---
2431 4153 59374227 822---
2532 0433 11526528 928---
TOTAL638 103263 786119 101374 31621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 316
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 184-6 420+10 604
2+4 1840+4 184
3+4 1840+4 184
4+4 1840+4 184
5+4 1840+4 184
6+4 184+3 166+1 018
7+4 184+3 834+350
8+4 184+4 049+135
9+4 184+4 269-85
10+4 184+4 495-311
11+4 184+4 727-543
12+4 184+4 965-781
13+4 184+5 209-1 025
14+4 184+5 459-1 275
15+4 184+5 716-1 532
16+4 184+5 979-1 795
17+4 184+6 249-2 065
18+4 184+6 526-2 342
19+4 184+6 811-2 627
20+4 184+7 102-2 918
21+4 184+7 401-3 217
22+4 184+7 708-3 524
23+4 184+8 023-3 839
24+4 184+8 347-4 163
25+4 184+8 678-4 494
Total+104 600+112 295+-7 695
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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