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Achat : Maison (17530)

VilleArvert (17)
Surface299m²
Coût Total372 890€
Loyer Annuel34 308€
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+627€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 299 m²
Prix au m² : 869,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1299 m² de terrain, Cuisine séparée, Sans vis-à-vis, 1 garage, Cuisine séparée

Maison 3 pièces – 2 chambres – Terrain constructible de 1 299 m²

Cette maison d’environ 70 m² comprend une entrée, un salon/séjour, une cuisine aménagée indépendante, deux chambres avec placards, une salle d’eau et un WC séparé.

Elle dispose également d’un grand garage d’environ 40 m².

Le bien est implanté sur un terrain de 1 299 m² entièrement constructible, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement.

Située dans un environnement calme et sans vis-à-vis, cette maison offre un cadre de vie agréable et de belles possibilités d’évolution. Honoraires de 4 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (250 000 € hors honoraires) Consulter le barème des honoraires Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Sylvain TESSIER inscrit au RSAC de SAINTES 829 847 052 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Ville : Arvert
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17530
Coordonnées : 45.740880, -1.111090
Total : 372 890€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 92 090€
Valeur du bien : 352 090€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 299m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2859€/mois
Loyer annuel estimé : 34308€/an
Fourchette totale : 2253€ - 3627€/mois
Fourchette annuelle : 27039€ - 43529€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 626,26 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :785 252 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-525 252€ (-66.9%)
Marge achat-revente :412 362€ (52.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 836,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :108,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 945,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 183,61€
Coût de l'assurance :32 627,87€
Taxe foncière : 3 430,76€/an
Soit par mois : 285,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 858,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 231,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :627,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 299 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 299 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 090 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 940€
    Isolation des combles: 299 m² × 60€/m² = 17940€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:37 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1000€/fenêtre = 37000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arvert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 308 €/an
Calcul : 2 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 890 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 305 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 431 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 158 €
Revenus locatifs : +34 308 €
Charges déductibles : -109 158 €
Résultat foncier Année 1 : -74 850 €(Déficit de 74 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 068 €/an
Revenus locatifs : +34 308 €
Charges déductibles : -17 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53450.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 308 €109 170 €12 344 €-74 862 €21 400 €53 462 €53 462 €
234 994 €16 750 €12 014 €18 244 €--35 218 €
335 694 €16 409 €11 673 €19 285 €--15 933 €
436 407 €16 056 €11 320 €20 352 €---
537 136 €15 691 €10 955 €21 445 €---
637 878 €15 314 €10 578 €22 565 €---
738 636 €14 924 €10 188 €23 712 €---
839 409 €14 520 €9 785 €24 888 €---
940 197 €14 103 €9 368 €26 093 €---
1041 001 €13 672 €8 936 €27 329 €---
1141 821 €13 226 €8 490 €28 594 €---
1242 657 €12 765 €8 029 €29 892 €---
1343 510 €12 289 €7 553 €31 222 €---
1444 380 €11 796 €7 060 €32 585 €---
1545 268 €11 286 €6 550 €33 982 €---
1646 173 €10 759 €6 023 €35 415 €---
1747 097 €10 214 €5 478 €36 883 €---
1848 039 €9 650 €4 914 €38 389 €---
1949 000 €9 068 €4 332 €39 932 €---
2049 980 €8 465 €3 729 €41 515 €---
2150 979 €7 842 €3 106 €43 137 €---
2251 999 €7 198 €2 462 €44 801 €---
2353 039 €6 532 €1 796 €46 507 €---
2454 100 €5 843 €1 107 €48 257 €---
2555 182 €5 131 €395 €50 051 €---
TOTAL1 098 882 €388 670 €178 184 €710 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 710 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 205 €-6 420 €+13 625 €
2+7 205 €0 €+7 205 €
3+7 205 €0 €+7 205 €
4+7 205 €+1 326 €+5 879 €
5+7 205 €+6 433 €+772 €
6+7 205 €+6 769 €+436 €
7+7 205 €+7 114 €+91 €
8+7 205 €+7 466 €-261 €
9+7 205 €+7 828 €-623 €
10+7 205 €+8 199 €-994 €
11+7 205 €+8 578 €-1 373 €
12+7 205 €+8 968 €-1 763 €
13+7 205 €+9 367 €-2 162 €
14+7 205 €+9 775 €-2 570 €
15+7 205 €+10 195 €-2 990 €
16+7 205 €+10 624 €-3 419 €
17+7 205 €+11 065 €-3 860 €
18+7 205 €+11 517 €-4 312 €
19+7 205 €+11 980 €-4 775 €
20+7 205 €+12 454 €-5 249 €
21+7 205 €+12 941 €-5 736 €
22+7 205 €+13 440 €-6 235 €
23+7 205 €+13 952 €-6 747 €
24+7 205 €+14 477 €-7 272 €
25+7 205 €+15 015 €-7 810 €
Total+180 125 €+213 063 €+-32 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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