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Appartement - 2 pièce(s) - 48 m²

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface48
Coût Total114 262
Loyer Annuel5 891
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 247,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jacky Petit, BL Agent Immobilier, vous présente une belle opportunité à Sedan !

Découvrez cette loveroom fraîchement terminée, qui n'attend plus que vous pour démarrer son activité. Actuellement, les propriétaires ont dû déménager pour des raisons professionnelles, et la loveroom n'a jamais été mise en activité. C'est donc une occasion unique de vous lancer dans ce concept innovant, particulièrement en vue de l'arrivée du futur casino à Sedan.

Ce bien se démarque par son caractère unique et représente une belle opportunité d'investissement, avec un potentiel de rentabilité intéressant. La loveroom est entièrement équipée, balnéo, un grand lit et tous les accessoires nécessaires pour offrir une expérience unique à vos clients.

Ne manquez pas cette chance de diversifier votre activité et de vous démarquer sur le marché sedanais.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter ----------------------------------------------------------------- Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial.

Envie de changer de carrière professionnelle, BL AGENTS recrute partout en France, contactez moi pour en parler. Contactez Jacky PETIT N° RSAC : 950 855 742 SEDAN

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Total : 114 262
Prix d'acquisition : 59 900
Travaux : 49 570
Valeur du bien : 109 470
Frais de notaire : 4 792
Coût estimé : 4 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5891€/an
Fourchette totale : 386€ - 624€/mois
Fourchette annuelle : 4637€ - 7484€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 262
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 589,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 964,31
Coût de l'assurance :9 712,27
Taxe foncière : 589,12€/an
Soit par mois : 49,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 490,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 24 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 570(1 033 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture chambre: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 680
    Peinture salon: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 891 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 262 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 570
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 224
Revenus locatifs : +5 891
Charges déductibles : -54 224
Résultat foncier Année 1 : -48 333(Déficit de 48 333 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 933
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 654 €/an
Revenus locatifs : +5 891
Charges déductibles : -4 654
Résultat foncier Années 2+ : 1 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26933.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 89154 2283 680-48 33721 400 €26 937 €26 937 €
26 0094 5583 5811 451--25 486 €
36 1294 4553 4781 674--23 812 €
46 2524 3493 3721 903--21 909 €
56 3774 2393 2622 137--19 772 €
66 5044 1263 1482 378--17 393 €
76 6344 0093 0312 626--14 768 €
86 7673 8882 9102 879--11 888 €
96 9033 7632 7853 140--8 749 €
107 0413 6342 6563 407--5 341 €
117 1813 5002 5223 681--1 660 €
127 3253 3622 3853 963---
137 4723 2202 2424 252---
147 6213 0732 0954 548---
157 7732 9211 9434 853---
167 9292 7641 7865 165---
178 0872 6011 6245 486---
188 2492 4341 4565 816---
198 4142 2601 2836 154---
208 5822 0821 1046 501---
218 7541 8979196 857---
228 9291 7067287 223---
239 1081 5095317 599---
249 2901 3053277 985---
259 4761 0941178 381---
TOTAL188 698126 97552 96461 72421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 724
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 237-6 420+7 657
2+1 2370+1 237
3+1 2370+1 237
4+1 2370+1 237
5+1 2370+1 237
6+1 2370+1 237
7+1 2370+1 237
8+1 2370+1 237
9+1 2370+1 237
10+1 2370+1 237
11+1 2370+1 237
12+1 237+1 189+48
13+1 237+1 276-39
14+1 237+1 365-128
15+1 237+1 456-219
16+1 237+1 550-313
17+1 237+1 646-409
18+1 237+1 745-508
19+1 237+1 846-609
20+1 237+1 950-713
21+1 237+2 057-820
22+1 237+2 167-930
23+1 237+2 280-1 043
24+1 237+2 396-1 159
25+1 237+2 514-1 277
Total+30 925+19 015+11 910
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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