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Achat : Maison Trévoux (01600)

VilleTrévoux (01)
Surface278
Coût Total557 420
Loyer Annuel40 248
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 430 000 €
Surface : 278 m²
Prix au m² : 1 546,76 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 278 m², 8 pièces, 7 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 balcon, Cheminée, Cave, Parquet, 1 garage, 1 place de parking

Maison À Vendre. Centre ville, à proximité de toutes les commodités vaste maison bourgeoise au sein d'une copropriété de 2 lots, de 270 m2 habitables avec dépendances et petit jardin en hauteur. Cette maison a su conserver ses parquets anciens, carreaux ciments, cheminées marbre, boiseries, moulures au plafond. Un vaste hall d'entrée vous conduit au 1 er niveau consacré aux pièces de réception, bureau, cuisine indépendante ouvrant sur une galerie et une belle terrasse. Au 2ème niveau 4 vastes chambres et une lumineuse salle d'eau Au 3ème niveau, 2 chambres, un dortoir et une salle d'eau la maison dispose d'une cave ,d'une dépendance de 71 m2 offrant de multiples possibilités d'exploitation. La maison bénéficie également d'un garage Ce bien rare et atypique est idéal pour une grande famille, profession libérale. Prévoir travaux Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Trévoux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01600
Coordonnées : 45.940361, 4.780112
Total : 557 420
Prix d'acquisition : 430 000
Travaux : 93 020
Valeur du bien : 523 020
Frais de notaire : 34 400
Coût estimé : 34 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 278
Loyer prédit : 12.06€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 15.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 3354€/mois
Loyer annuel estimé : 40248€/an
Fourchette totale : 2605€ - 4318€/mois
Fourchette annuelle : 31264€ - 51813€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 236,56 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :899 762
Prix d'achat :430 000
Décote à l'achat :-469 762 (-52.2%)
Marge achat-revente :342 342€ (38.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :557 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 722,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :162,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 884,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :259 267,29
Coût de l'assurance :48 774,25
Taxe foncière : 4 024,76€/an
Soit par mois : 335,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 353,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 220,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 278 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 278 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger et de l'entrée
Quantité: 30 m² (salle à manger 20 m² + entrée 10 m²)
Raison: État 3/5 - Autres pièces en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 020(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 120
    Isolation toiture/combles: 278 m² × 40€/m² = 11120€, Main d'œuvre: 40€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 400
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13400€ = 13400€
  • Fenêtres double vitrage:33 500
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 900€ = 31500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation complète cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€
  • Rénovation complète salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Rénovation lourde chambres:8 400
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 100€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Rafraîchissement autres pièces:1 400
    Rafraîchissement autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trévoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 020✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 248 €/an
Calcul : 3 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 557 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 951 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 987
Revenus locatifs : +40 248
Charges déductibles : -116 987
Résultat foncier Année 1 : -76 740(Déficit de 76 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 340
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 967 €/an
Revenus locatifs : +40 248
Charges déductibles : -23 967
Résultat foncier Années 2+ : 16 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55339.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 430 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 248117 00518 009-76 75721 400 €55 357 €55 357 €
241 05323 49817 52317 554--37 803 €
341 87422 99617 02018 878--18 925 €
442 71122 47616 50120 235---
543 56521 94015 96421 626---
644 43721 38515 40923 052---
745 32520 81214 83724 513---
846 23220 22014 24526 012---
947 15719 60913 63327 548---
1048 10018 97713 00129 123---
1149 06218 32412 34830 737---
1250 04317 65011 67432 393---
1351 04416 95310 97734 091---
1452 06516 23310 25735 832---
1553 10615 4899 51337 617---
1654 16814 7208 74539 448---
1755 25113 9267 95041 325---
1856 35613 1067 13043 251---
1957 48412 2586 28245 226---
2058 63311 3825 40647 251---
2159 80610 4774 50249 329---
2261 0029 5423 56751 460---
2362 2228 5762 60153 646---
2463 4667 5781 60355 888---
2564 7366 54757158 189---
TOTAL1 289 144501 681259 267787 46321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 787 463
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 452-6 420+14 872
2+8 4520+8 452
3+8 4520+8 452
4+8 452+393+8 059
5+8 452+6 488+1 964
6+8 452+6 915+1 537
7+8 452+7 354+1 098
8+8 452+7 803+649
9+8 452+8 264+188
10+8 452+8 737-285
11+8 452+9 221-769
12+8 452+9 718-1 266
13+8 452+10 227-1 775
14+8 452+10 750-2 298
15+8 452+11 285-2 833
16+8 452+11 834-3 382
17+8 452+12 398-3 946
18+8 452+12 975-4 523
19+8 452+13 568-5 116
20+8 452+14 175-5 723
21+8 452+14 799-6 347
22+8 452+15 438-6 986
23+8 452+16 094-7 642
24+8 452+16 766-8 314
25+8 452+17 457-9 005
Total+211 300+236 239+-24 939
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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