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T3 Proche gare et centre ville avec cours privée

VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface74m²
Coût Total101 520€
Loyer Annuel7 170€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 216,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

📍 À vendre : Appartement T3 de 74 m² – Idéalement situé à 2 min à pied de la gare et du centre ville Places parking et cours privée avec portail

Situé au 2e étage d’une petite copropriété calme (sur 2 étages) avec interphone ,ce T3 de 74 m² offre une belle luminosité

🛏️ Composition :

2 chambres 1 salle de bain 1 WC séparé 1 salon séjour 1 cuisine 1 débarras

🍽️ Équipements :

Cuisine neuve équipée : four, plaque induction, hotte , meubles de rangement Avec emplacement libre pour lave vaisselle et machine à laver Chauffage gaz avec chaudière neuve Vaillant Fenêtres double vitrage

📦 Annexes :

Cave privative de 4m² Cours commune avec place de parking attitrée

📍 Emplacement idéal : À seulement 2 minutes à pied de la gare et du centre ville, proche de toutes commodités : boulangerie, restaurants, banques, bars, commerces…

Possible pour résidence principale ou investissement locatif

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.283350, 6.948090
Total : 101 520€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 4 320€
Valeur du bien : 94 320€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7170€/an
Fourchette totale : 468€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5610€ - 9163€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 084,51 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 254 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+9 746€ (+12.1%)
Marge achat-revente :-21 266€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 702,69€
Coût de l'assurance :8 883,00€
Taxe foncière : 717,00€/an
Soit par mois : 59,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 586,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage gaz avec chaudière neuve Vaillant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 320 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage gaz avec chaudière neuve Vaillant: 1 système × 0€ = 0€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Rafraîchissement peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Peinture:520€
    Rafraîchissement peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 280€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Rafraîchissement peinture murs 2 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges. Les prix de peinture incluent la fourniture et la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 699 €
Revenus locatifs : +7 170 €
Charges déductibles : -8 699 €
Résultat foncier Année 1 : -1 529 €(Déficit de 1 529 €)
Imputable sur revenu global : 1 529 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 379 €/an
Revenus locatifs : +7 170 €
Charges déductibles : -4 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 791 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 170 €8 703 €3 310 €-1 533 €1 533 €--
27 313 €4 293 €3 221 €3 020 €---
37 460 €4 201 €3 129 €3 258 €---
47 609 €4 106 €3 034 €3 503 €---
57 761 €4 008 €2 936 €3 753 €---
67 916 €3 906 €2 834 €4 010 €---
78 075 €3 801 €2 729 €4 273 €---
88 236 €3 693 €2 620 €4 543 €---
98 401 €3 580 €2 508 €4 820 €---
108 569 €3 465 €2 392 €5 104 €---
118 740 €3 345 €2 272 €5 395 €---
128 915 €3 221 €2 149 €5 694 €---
139 093 €3 093 €2 021 €6 000 €---
149 275 €2 961 €1 888 €6 315 €---
159 461 €2 824 €1 752 €6 637 €---
169 650 €2 683 €1 610 €6 967 €---
179 843 €2 537 €1 464 €7 306 €---
1810 040 €2 386 €1 313 €7 654 €---
1910 241 €2 230 €1 157 €8 011 €---
2010 445 €2 068 €996 €8 377 €---
2110 654 €1 902 €829 €8 752 €---
2210 867 €1 730 €657 €9 138 €---
2311 085 €1 552 €479 €9 533 €---
2411 306 €1 368 €295 €9 939 €---
2511 532 €1 178 €105 €10 355 €---
TOTAL229 657 €78 831 €47 703 €150 826 €1 533 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 460 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 826 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-460 €+1 966 €
2+1 506 €+906 €+600 €
3+1 506 €+977 €+529 €
4+1 506 €+1 051 €+455 €
5+1 506 €+1 126 €+380 €
6+1 506 €+1 203 €+303 €
7+1 506 €+1 282 €+224 €
8+1 506 €+1 363 €+143 €
9+1 506 €+1 446 €+60 €
10+1 506 €+1 531 €-25 €
11+1 506 €+1 619 €-113 €
12+1 506 €+1 708 €-202 €
13+1 506 €+1 800 €-294 €
14+1 506 €+1 894 €-388 €
15+1 506 €+1 991 €-485 €
16+1 506 €+2 090 €-584 €
17+1 506 €+2 192 €-686 €
18+1 506 €+2 296 €-790 €
19+1 506 €+2 403 €-897 €
20+1 506 €+2 513 €-1 007 €
21+1 506 €+2 626 €-1 120 €
22+1 506 €+2 741 €-1 235 €
23+1 506 €+2 860 €-1 354 €
24+1 506 €+2 982 €-1 476 €
25+1 506 €+3 106 €-1 600 €
Total+37 650 €+45 248 €+-7 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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