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Immeuble 6 pièces 190 m²

VilleAgen (47)
Surface190m²
Coût Total255 390€
Loyer Annuel23 842€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+465€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 021,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 190 m²

En vente à la Tribune de l'immobilier, Situé à Agen centre quartier Pin à proximité des facs, immeuble de rapport entièrement vide composé de la manière suivante :

  • Studio de 24m2
  • Studio de 24m2
  • Studio de 26m2
  • T2 de 30m2
  • T2 de 36m2
  • T2 de 34m2 Certains appartements seront à finir, le tout pouvant générer une belle rentabilité. Tous les compteurs (eau + électricité) sont individualisés. Taxe foncière : 2396EUR N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 190 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.202010, 0.618753
Total : 255 390€
Prix d'acquisition : 194 000€
Travaux : 45 870€
Valeur du bien : 239 870€
Frais de notaire : 15 520€
Coût estimé : 15 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1987€/mois
Loyer annuel estimé : 23842€/an
Fourchette totale : 1582€ - 2496€/mois
Fourchette annuelle : 18981€ - 29947€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 739,71 €/m²
Basé sur :422 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 545 €
Prix d'achat :194 000 €
Décote à l'achat :-136 545€ (-41.3%)
Marge achat-revente :75 155€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 258,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 321,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 036,83€
Coût de l'assurance :19 154,25€
Taxe foncière : 2 396,00€/an
Soit par mois : 199,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 986,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 521,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :465,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Gain significatif sur l'échelle DPE
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol de la buanderie
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 870 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 800€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1 200€ = 22 800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4 000€ = 4 000€ (installation incluse)
  • Buanderie:800€
    Peinture murs et sol: 8 m² × 100€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:300€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:120€
    Peinture murs: 6 m² × 20€/m² = 120€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 842 €/an
Calcul : 1 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 390 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 478 €
Revenus locatifs : +23 842 €
Charges déductibles : -57 478 €
Résultat foncier Année 1 : -33 636 €(Déficit de 33 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 608 €/an
Revenus locatifs : +23 842 €
Charges déductibles : -11 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12236.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100 €(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 842 €57 486 €8 454 €-33 645 €21 400 €12 245 €12 245 €
224 319 €11 390 €8 228 €12 928 €---
324 805 €11 157 €7 995 €13 648 €---
425 301 €10 915 €7 753 €14 386 €---
525 807 €10 665 €7 503 €15 142 €---
626 323 €10 407 €7 245 €15 916 €---
726 850 €10 140 €6 978 €16 710 €---
827 387 €9 864 €6 701 €17 523 €---
927 934 €9 578 €6 416 €18 356 €---
1028 493 €9 283 €6 120 €19 210 €---
1129 063 €8 977 €5 815 €20 086 €---
1229 644 €8 661 €5 499 €20 983 €---
1330 237 €8 335 €5 173 €21 902 €---
1430 842 €7 997 €4 835 €22 844 €---
1531 459 €7 648 €4 486 €23 810 €---
1632 088 €7 287 €4 125 €24 801 €---
1732 730 €6 914 €3 752 €25 816 €---
1833 384 €6 528 €3 366 €26 856 €---
1934 052 €6 129 €2 967 €27 923 €---
2034 733 €5 716 €2 554 €29 017 €---
2135 428 €5 290 €2 127 €30 138 €---
2236 136 €4 848 €1 686 €31 288 €---
2336 859 €4 392 €1 230 €32 467 €---
2437 596 €3 920 €758 €33 676 €---
2538 348 €3 433 €270 €34 915 €---
TOTAL763 657 €246 961 €122 037 €516 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 516 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 007 €-6 420 €+11 427 €
2+5 007 €+205 €+4 802 €
3+5 007 €+4 094 €+913 €
4+5 007 €+4 316 €+691 €
5+5 007 €+4 543 €+464 €
6+5 007 €+4 775 €+232 €
7+5 007 €+5 013 €-6 €
8+5 007 €+5 257 €-250 €
9+5 007 €+5 507 €-500 €
10+5 007 €+5 763 €-756 €
11+5 007 €+6 026 €-1 019 €
12+5 007 €+6 295 €-1 288 €
13+5 007 €+6 571 €-1 564 €
14+5 007 €+6 853 €-1 846 €
15+5 007 €+7 143 €-2 136 €
16+5 007 €+7 440 €-2 433 €
17+5 007 €+7 745 €-2 738 €
18+5 007 €+8 057 €-3 050 €
19+5 007 €+8 377 €-3 370 €
20+5 007 €+8 705 €-3 698 €
21+5 007 €+9 041 €-4 034 €
22+5 007 €+9 386 €-4 379 €
23+5 007 €+9 740 €-4 733 €
24+5 007 €+10 103 €-5 096 €
25+5 007 €+10 475 €-5 468 €
Total+125 175 €+155 009 €+-29 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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