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Achat appartement

Bien expiré
VilleMontmorency (95)
Surface86m²
Coût Total247 100€
Loyer Annuel18 080€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur les hauteurs de Montmorency, à proximité de toutes commodités. Nous vous proposons dans cet ensemble immobilier niché dans un parc arboré, un appartement de type 4 pièces lumineux vous offrant une superficie de 85.81 m², il est composé d'une entrée, cuisine meublée et vaste séjour donnant tous deux accès au balcon, dégagement avec placard de rangement, wc indépendant, 3 chambres dont une avec dressing, salle d'eau douche aménagée récente. L'ensemble équipé de fenêtres en double vitrage PVC. Aucuns travaux à prévoir dans cet appartement. Parking collectif. A saisir ! Bien en copropriété : 70 lots Charges courantes : 3698.64 euros/an Pas de procédure en cours Prix : 215 000 euros * *Dont Honoraires 2.38 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 210 000 euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Montmorency
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95160
Coordonnées : 49.010370, 2.318920
Total : 247 100€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 14 900€
Valeur du bien : 229 900€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 13.96€ - 21.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18080€/an
Fourchette totale : 1201€ - 1890€/mois
Fourchette annuelle : 14411€ - 22683€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 275,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 539,24€
Coût de l'assurance :21 003,50€
Taxe foncière : 1 808,02€/an
Soit par mois : 150,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 308,22€/mois
Soit par an : 3 698,64€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 506,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec mise aux normes électricité et peinture.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes électricité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 900 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:1 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorency (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 080 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 808 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 699 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 198 €
Revenus locatifs : +18 080 €
Charges déductibles : -29 198 €
Résultat foncier Année 1 : -11 118 €(Déficit de 11 118 €)
Imputable sur revenu global : 11 118 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 298 €/an
Revenus locatifs : +18 080 €
Charges déductibles : -14 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 782 €/an
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 080 €29 206 €7 959 €-11 125 €11 125 €--
218 442 €14 090 €7 743 €4 352 €---
318 811 €13 868 €7 521 €4 943 €---
419 187 €13 638 €7 291 €5 549 €---
519 571 €13 401 €7 054 €6 170 €---
619 962 €13 155 €6 809 €6 807 €---
720 361 €12 902 €6 555 €7 459 €---
820 768 €12 640 €6 293 €8 128 €---
921 184 €12 370 €6 023 €8 814 €---
1021 608 €12 090 €5 744 €9 517 €---
1122 040 €11 802 €5 455 €10 238 €---
1222 480 €11 504 €5 157 €10 977 €---
1322 930 €11 196 €4 849 €11 735 €---
1423 389 €10 877 €4 531 €12 511 €---
1523 856 €10 549 €4 202 €13 308 €---
1624 334 €10 209 €3 862 €14 125 €---
1724 820 €9 858 €3 511 €14 962 €---
1825 317 €9 496 €3 149 €15 821 €---
1925 823 €9 121 €2 774 €16 702 €---
2026 339 €8 734 €2 387 €17 605 €---
2126 866 €8 334 €1 988 €18 532 €---
2227 404 €7 922 €1 575 €19 482 €---
2327 952 €7 495 €1 148 €20 457 €---
2428 511 €7 054 €708 €21 456 €---
2529 081 €6 599 €252 €22 482 €---
TOTAL579 115 €288 109 €114 539 €291 006 €11 125 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 338 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 797 €-3 338 €+7 135 €
2+3 797 €+1 305 €+2 492 €
3+3 797 €+1 483 €+2 314 €
4+3 797 €+1 665 €+2 132 €
5+3 797 €+1 851 €+1 946 €
6+3 797 €+2 042 €+1 755 €
7+3 797 €+2 238 €+1 559 €
8+3 797 €+2 438 €+1 359 €
9+3 797 €+2 644 €+1 153 €
10+3 797 €+2 855 €+942 €
11+3 797 €+3 071 €+726 €
12+3 797 €+3 293 €+504 €
13+3 797 €+3 520 €+277 €
14+3 797 €+3 753 €+44 €
15+3 797 €+3 992 €-195 €
16+3 797 €+4 237 €-440 €
17+3 797 €+4 489 €-692 €
18+3 797 €+4 746 €-949 €
19+3 797 €+5 011 €-1 214 €
20+3 797 €+5 282 €-1 485 €
21+3 797 €+5 560 €-1 763 €
22+3 797 €+5 845 €-2 048 €
23+3 797 €+6 137 €-2 340 €
24+3 797 €+6 437 €-2 640 €
25+3 797 €+6 745 €-2 948 €
Total+94 925 €+87 302 €+7 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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