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Maison à vendre

VilleSaint-Girons (09)
Surface175.4m²
Coût Total226 518€
Loyer Annuel16 626€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 175.4 m²
Prix au m² : 858,04 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de cave

A deux pas des commodités et des écoles, nous avons le plaisir de présenter cette maison divisée en 2 appartements communiquants. Idéal pour en faire un lieu familial, cette maison n'attends plus que vos projets pour révéler tout son potentiel. A découvrir rapidement !! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.975888, 1.145600
Total : 226 518€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 63 978€
Valeur du bien : 214 478€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175.4m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1386€/mois
Loyer annuel estimé : 16626€/an
Fourchette totale : 1056€ - 1819€/mois
Fourchette annuelle : 12667€ - 21823€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 527,66 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 952 €
Prix d'achat :150 500 €
Décote à l'achat :-117 452€ (-43.8%)
Marge achat-revente :41 434€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 518€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 134,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 200,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 682,75€
Coût de l'assurance :19 820,32€
Taxe foncière : 1 662,65€/an
Soit par mois : 138,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 385,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175.4 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 175.4 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 978 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 278€
    Isolation toiture/combles: 175.4 m² × 70€/m² = 12278€, Main d'œuvre: 2€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) = 12000€ (matériaux et pose compris)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (matériaux et pose compris)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rénovation:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 978€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 386 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 626 €/an
Calcul : 1 386 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 518 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 978 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 262 €
Revenus locatifs : +16 626 €
Charges déductibles : -74 262 €
Résultat foncier Année 1 : -57 636 €(Déficit de 57 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 284 €/an
Revenus locatifs : +16 626 €
Charges déductibles : -10 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36235.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 626 €74 270 €7 836 €-57 643 €21 400 €36 243 €36 243 €
216 959 €10 086 €7 631 €6 873 €--29 370 €
317 298 €9 874 €7 418 €7 424 €--21 946 €
417 644 €9 654 €7 198 €7 991 €--13 955 €
517 997 €9 426 €6 970 €8 571 €--5 384 €
618 357 €9 189 €6 734 €9 167 €---
718 724 €8 945 €6 490 €9 779 €---
819 099 €8 692 €6 236 €10 407 €---
919 481 €8 430 €5 974 €11 051 €---
1019 870 €8 158 €5 703 €11 712 €---
1120 268 €7 877 €5 421 €12 391 €---
1220 673 €7 586 €5 130 €13 087 €---
1321 086 €7 284 €4 829 €13 802 €---
1421 508 €6 972 €4 517 €14 536 €---
1521 938 €6 649 €4 193 €15 290 €---
1622 377 €6 314 €3 858 €16 063 €---
1722 825 €5 967 €3 512 €16 858 €---
1823 281 €5 608 €3 152 €17 673 €---
1923 747 €5 236 €2 781 €18 511 €---
2024 222 €4 851 €2 395 €19 371 €---
2124 706 €4 452 €1 997 €20 254 €---
2225 200 €4 039 €1 584 €21 161 €---
2325 704 €3 611 €1 156 €22 093 €---
2426 218 €3 169 €713 €23 050 €---
2526 743 €2 710 €255 €24 033 €---
TOTAL532 551 €239 047 €113 683 €293 503 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 492 €-6 420 €+9 912 €
2+3 492 €0 €+3 492 €
3+3 492 €0 €+3 492 €
4+3 492 €0 €+3 492 €
5+3 492 €0 €+3 492 €
6+3 492 €+1 135 €+2 357 €
7+3 492 €+2 934 €+558 €
8+3 492 €+3 122 €+370 €
9+3 492 €+3 315 €+177 €
10+3 492 €+3 514 €-22 €
11+3 492 €+3 717 €-225 €
12+3 492 €+3 926 €-434 €
13+3 492 €+4 141 €-649 €
14+3 492 €+4 361 €-869 €
15+3 492 €+4 587 €-1 095 €
16+3 492 €+4 819 €-1 327 €
17+3 492 €+5 057 €-1 565 €
18+3 492 €+5 302 €-1 810 €
19+3 492 €+5 553 €-2 061 €
20+3 492 €+5 811 €-2 319 €
21+3 492 €+6 076 €-2 584 €
22+3 492 €+6 348 €-2 856 €
23+3 492 €+6 628 €-3 136 €
24+3 492 €+6 915 €-3 423 €
25+3 492 €+7 210 €-3 718 €
Total+87 300 €+88 051 €+-751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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