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Achat : Maison Larivière (90150)

VilleLarivière (90)
Surface155m²
Coût Total173 460€
Loyer Annuel19 838€
Rentabilité11.44%
Cashflow/mois+587€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 980,65 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité chez Guy Hoquet Burnhaupt.

À Larivière, dans un environnement naturel privilégié bordé par une rivière, découvrez cet ensemble immobilier de caractère d'environ 1,10 hectare, composé de deux parcelles séparées par un chemin communal... Voir plus

En exclusivité chez Guy Hoquet Burnhaupt.

À Larivière, dans un environnement naturel privilégié bordé par une rivière, découvrez cet ensemble immobilier de caractère d'environ 1,10 hectare, composé de deux parcelles séparées par un chemin communal.

La propriété comprend un ancien corps de ferme en pierre d'environ 350 m² au sol, un ancien moulin datant de 1847 au cachet authentique, une dépendance en pierre d'environ 35 m² ainsi que de vastes prairies.

L'ancien moulin offre de beaux volumes, notamment un hall de près de 90 m² avec plus de 6 mètres de hauteur sous plafond, ainsi qu'une partie habitation comprenant plusieurs chambres et des combles aménageables d'environ 150 m².

L'ensemble est à réhabiliter entièrement (toitures, planchers, isolation, menuiseries, électricité, plomberie, chauffage...), offrant un fort potentiel pour un projet de résidence de caractère, d'activité touristique ou de réhabilitation patrimoniale.

Située à proximité de l'autoroute A36, la propriété bénéficie d'un accès rapide tout en profitant d'un cadre verdoyant et paisible.

Un bien rare, chargé d'histoire, destiné aux amateurs de belles pierres et aux porteurs de projets ambitieux.

A venir découvrir sans tarder ! Voir moins

Ville : Larivière
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90150
Coordonnées : 47.675250, 6.994020
Total : 173 460€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 9 300€
Valeur du bien : 161 300€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 10.67€/m²/mois
Fourchette : 8.45€ - 13.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1653€/mois
Loyer annuel estimé : 19838€/an
Fourchette totale : 1309€ - 2088€/mois
Fourchette annuelle : 15709€ - 25053€/an
Rentabilité brute :11.44%
Fourchette de rentabilité :9.06% - 14.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 965,19 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :304 604 €
Prix d'achat :152 000 €
Décote à l'achat :-152 604€ (-50.1%)
Marge achat-revente :131 144€ (43.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 506,20€
Coût de l'assurance :15 177,75€
Taxe foncière : 1 983,83€/an
Soit par mois : 165,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 065,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :587,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 300€
    Isolation combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 838 €/an
Calcul : 1 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 460 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 541 €
Revenus locatifs : +19 838 €
Charges déductibles : -17 541 €
Résultat foncier Année 1 : 2 297 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 241 €/an
Revenus locatifs : +19 838 €
Charges déductibles : -8 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 597 €/an
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 838 €17 547 €5 656 €2 291 €---
220 235 €8 095 €5 504 €12 140 €---
320 640 €7 937 €5 346 €12 702 €---
421 053 €7 775 €5 184 €13 278 €---
521 474 €7 607 €5 016 €13 867 €---
621 903 €7 433 €4 842 €14 470 €---
722 341 €7 254 €4 663 €15 087 €---
822 788 €7 068 €4 477 €15 720 €---
923 244 €6 876 €4 286 €16 367 €---
1023 709 €6 678 €4 087 €17 030 €---
1124 183 €6 474 €3 883 €17 709 €---
1224 666 €6 262 €3 671 €18 404 €---
1325 160 €6 043 €3 452 €19 116 €---
1425 663 €5 817 €3 226 €19 846 €---
1526 176 €5 584 €2 993 €20 592 €---
1626 700 €5 342 €2 751 €21 357 €---
1727 234 €5 093 €2 502 €22 141 €---
1827 778 €4 835 €2 244 €22 943 €---
1928 334 €4 568 €1 977 €23 766 €---
2028 901 €4 293 €1 702 €24 608 €---
2129 479 €4 008 €1 417 €25 470 €---
2230 068 €3 714 €1 123 €26 354 €---
2330 670 €3 410 €819 €27 260 €---
2431 283 €3 096 €505 €28 187 €---
2531 909 €2 771 €180 €29 138 €---
TOTAL635 425 €155 580 €81 506 €479 846 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 479 846 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 166 €+687 €+3 479 €
2+4 166 €+3 642 €+524 €
3+4 166 €+3 811 €+355 €
4+4 166 €+3 983 €+183 €
5+4 166 €+4 160 €+6 €
6+4 166 €+4 341 €-175 €
7+4 166 €+4 526 €-360 €
8+4 166 €+4 716 €-550 €
9+4 166 €+4 910 €-744 €
10+4 166 €+5 109 €-943 €
11+4 166 €+5 313 €-1 147 €
12+4 166 €+5 521 €-1 355 €
13+4 166 €+5 735 €-1 569 €
14+4 166 €+5 954 €-1 788 €
15+4 166 €+6 178 €-2 012 €
16+4 166 €+6 407 €-2 241 €
17+4 166 €+6 642 €-2 476 €
18+4 166 €+6 883 €-2 717 €
19+4 166 €+7 130 €-2 964 €
20+4 166 €+7 382 €-3 216 €
21+4 166 €+7 641 €-3 475 €
22+4 166 €+7 906 €-3 740 €
23+4 166 €+8 178 €-4 012 €
24+4 166 €+8 456 €-4 290 €
25+4 166 €+8 741 €-4 575 €
Total+104 150 €+143 954 €+-39 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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