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Appartement à vendre

VilleDeuil-la-Barre (95)
Surface75.11m²
Coût Total265 820€
Loyer Annuel15 762€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 75.11 m²
Prix au m² : 2 649,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Gardien, Interphone

DEUIL LA BARRE : Idéalement situé, proche de toutes les commodités (écoles, commerces, transports), dans résidence fermée avec ascenseur et gardien, appartement de 4 pièces principales comprenant entrée avec placards, cuisine, cellier, dégagement avecplacards, séjour double ( 3ème chambre posssible), deux chambres, wc, salle d'eau, deux balcons, une cave. Stationnement extérieur dans la résidence fermée.Entre la gare de la Barre Ormesson et le centre ville.

Ville : Deuil-la-Barre
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95170
Coordonnées : 48.972461, 2.320158
Total : 265 820€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 249 900€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.11m²
Loyer prédit : 17.49€/m²/mois
Fourchette : 14.30€ - 21.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15762€/an
Fourchette totale : 1074€ - 1607€/mois
Fourchette annuelle : 12886€ - 19281€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 000 €/m²
Basé sur :294 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :300 440 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-101 440€ (-33.8%)
Marge achat-revente :34 620€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 333,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :77,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 411,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 263,16€
Coût de l'assurance :23 259,25€
Taxe foncière : 1 576,22€/an
Soit par mois : 131,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 542,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 75.11 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75.11 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, avec carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 762 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 646 €
Revenus locatifs : +15 762 €
Charges déductibles : -62 646 €
Résultat foncier Année 1 : -46 884 €(Déficit de 46 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 746 €/an
Revenus locatifs : +15 762 €
Charges déductibles : -11 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25484.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 762 €62 655 €9 249 €-46 893 €21 400 €25 493 €25 493 €
216 077 €11 514 €9 007 €4 564 €--20 929 €
316 399 €11 263 €8 757 €5 136 €--15 793 €
416 727 €11 004 €8 497 €5 723 €--10 070 €
517 062 €10 735 €8 229 €6 326 €--3 744 €
617 403 €10 457 €7 951 €6 945 €---
717 751 €10 169 €7 663 €7 582 €---
818 106 €9 871 €7 364 €8 235 €---
918 468 €9 562 €7 055 €8 906 €---
1018 837 €9 242 €6 735 €9 596 €---
1119 214 €8 910 €6 404 €10 304 €---
1219 598 €8 567 €6 060 €11 032 €---
1319 990 €8 211 €5 705 €11 779 €---
1420 390 €7 843 €5 336 €12 547 €---
1520 798 €7 461 €4 954 €13 337 €---
1621 214 €7 066 €4 559 €14 148 €---
1721 638 €6 656 €4 150 €14 982 €---
1822 071 €6 232 €3 726 €15 839 €---
1922 512 €5 793 €3 287 €16 719 €---
2022 963 €5 338 €2 832 €17 624 €---
2123 422 €4 867 €2 360 €18 555 €---
2223 890 €4 379 €1 872 €19 511 €---
2324 368 €3 874 €1 367 €20 495 €---
2424 855 €3 350 €843 €21 506 €---
2525 353 €2 808 €301 €22 545 €---
TOTAL504 869 €247 828 €134 263 €257 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 310 €-6 420 €+9 730 €
2+3 310 €0 €+3 310 €
3+3 310 €0 €+3 310 €
4+3 310 €0 €+3 310 €
5+3 310 €0 €+3 310 €
6+3 310 €+960 €+2 350 €
7+3 310 €+2 274 €+1 036 €
8+3 310 €+2 470 €+840 €
9+3 310 €+2 672 €+638 €
10+3 310 €+2 879 €+431 €
11+3 310 €+3 091 €+219 €
12+3 310 €+3 309 €+1 €
13+3 310 €+3 534 €-224 €
14+3 310 €+3 764 €-454 €
15+3 310 €+4 001 €-691 €
16+3 310 €+4 244 €-934 €
17+3 310 €+4 495 €-1 185 €
18+3 310 €+4 752 €-1 442 €
19+3 310 €+5 016 €-1 706 €
20+3 310 €+5 287 €-1 977 €
21+3 310 €+5 566 €-2 256 €
22+3 310 €+5 853 €-2 543 €
23+3 310 €+6 148 €-2 838 €
24+3 310 €+6 452 €-3 142 €
25+3 310 €+6 763 €-3 453 €
Total+82 750 €+77 112 €+5 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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