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Maison 4ch. sans travaux gros oeuvre, avec jardin, située au

VilleMourioux-Vieilleville (23)
Surface147m²
Coût Total181 972€
Loyer Annuel10 950€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 900 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 720,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Jardin

Cette grande maison au coeur du bourg à rénover en intérieur, offre de nombreuses possibilités : habitation, chambres d'hôtes, appartements etc.

Au rez de chaussée : Deux portes d'entrée. Couloir entrée principale : 18.26m2 avec escalier accès 1er. Cuisine : 9.61m2. Salle à manger : 15.30m2. Salon : 30m2. Une cabine de douche et un WC indépendant de 1.15m2 se trouvent dans cet espace, qui serait à réaménager. Débarras : 5m2.

1er étage : Couloirs : 6.40 + 2.20m2. Chambre 1 : 14.56m2. Salle de bain : 4.37m2 + WC. Cuisine : 14.36m2. Chambre 3 : 14.56m2. Chambre 4 : 13.80m2.

2ème étage : Combles semi-aménagées, isolées : 65m2.

Grande cave.

Extérieur : Jardin ? 630m2. Double accès. Espace terrasse (dalle au sol). Dépendance.

Caractéristiques techniques : Assainissement : tout à l'égout. Chauffage : poêle à granulés + électrique. Chauffe eau électrique. Taxe foncière : 995 euros/an. Double vitrage huisseries PVC.

  • https://docs.google.com/document/d/e/2PACX-1vQI8_LMtokmwn_5v5528de3TBr8jAryUbIW99_UrnWam0nD_sSH8Bdr7fBVsjx1tLKybwrh5EIDTXDM/pub
Ville : Mourioux-Vieilleville
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23210
Coordonnées : 46.090894, 1.663379
Total : 181 972€
Prix d'acquisition : 105 900€
Travaux : 67 600€
Valeur du bien : 173 500€
Frais de notaire : 8 472€
Coût estimé : 8 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10950€/an
Fourchette totale : 722€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8660€ - 13845€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :583,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 750 €
Prix d'achat :105 900 €
Décote à l'achat :+20 150€ (+23.5%)
Marge achat-revente :-96 222€ (-112.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 952,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 407,35€
Coût de l'assurance :15 467,62€
Taxe foncière : 995,00€/an
Soit par mois : 82,92€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 912,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et poêle à granulés existants
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles semi-aménagées avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 147 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation complète
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 600 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 500€
    Isolation combles: 65 m² × 100€/m² = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (éléments sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (parquet et peinture inclus)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (peinture incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mourioux-Vieilleville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 950 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 972 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 322 €
Revenus locatifs : +10 950 €
Charges déductibles : -75 322 €
Résultat foncier Année 1 : -64 372 €(Déficit de 64 372 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 972 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 722 €/an
Revenus locatifs : +10 950 €
Charges déductibles : -7 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42972.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 835 €(65% de 105 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 503 €/an
Calcul : 68 835 € × 3,636% = 2 503 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 950 €75 328 €6 114 €-64 378 €21 400 €42 978 €42 978 €
211 169 €7 566 €5 952 €3 603 €--39 374 €
311 392 €7 398 €5 784 €3 995 €--35 380 €
411 620 €7 224 €5 610 €4 396 €--30 983 €
511 853 €7 044 €5 430 €4 809 €--26 175 €
612 090 €6 858 €5 244 €5 232 €--20 943 €
712 332 €6 666 €5 052 €5 666 €--15 277 €
812 578 €6 467 €4 853 €6 111 €--9 166 €
912 830 €6 261 €4 647 €6 569 €--2 597 €
1013 086 €6 048 €4 434 €7 038 €---
1113 348 €5 827 €4 214 €7 521 €---
1213 615 €5 600 €3 986 €8 016 €---
1313 887 €5 364 €3 750 €8 524 €---
1414 165 €5 120 €3 506 €9 045 €---
1514 448 €4 867 €3 254 €9 581 €---
1614 737 €4 606 €2 992 €10 131 €---
1715 032 €4 336 €2 722 €10 696 €---
1815 333 €4 056 €2 443 €11 276 €---
1915 639 €3 767 €2 154 €11 872 €---
2015 952 €3 468 €1 854 €12 484 €---
2116 271 €3 159 €1 545 €13 112 €---
2216 597 €2 839 €1 225 €13 758 €---
2316 929 €2 507 €894 €14 421 €---
2417 267 €2 165 €551 €15 102 €---
2517 612 €1 810 €197 €15 802 €---
TOTAL350 734 €196 350 €88 407 €154 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 300 €-6 420 €+8 720 €
2+2 300 €0 €+2 300 €
3+2 300 €0 €+2 300 €
4+2 300 €0 €+2 300 €
5+2 300 €0 €+2 300 €
6+2 300 €0 €+2 300 €
7+2 300 €0 €+2 300 €
8+2 300 €0 €+2 300 €
9+2 300 €0 €+2 300 €
10+2 300 €+1 332 €+968 €
11+2 300 €+2 256 €+44 €
12+2 300 €+2 405 €-105 €
13+2 300 €+2 557 €-257 €
14+2 300 €+2 714 €-414 €
15+2 300 €+2 874 €-574 €
16+2 300 €+3 039 €-739 €
17+2 300 €+3 209 €-909 €
18+2 300 €+3 383 €-1 083 €
19+2 300 €+3 562 €-1 262 €
20+2 300 €+3 745 €-1 445 €
21+2 300 €+3 934 €-1 634 €
22+2 300 €+4 127 €-1 827 €
23+2 300 €+4 326 €-2 026 €
24+2 300 €+4 531 €-2 231 €
25+2 300 €+4 741 €-2 441 €
Total+57 500 €+46 315 €+11 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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